사회초년생을 위한 부동산 필수 용어 사전 40

지난 다섯 편 동안 유진씨(가상 사례)는 전세 계약을 진행하며 등기부등본, 확정일자, 중개수수료 같은 낯선 단어들과 계속 마주쳤다. 계약이 끝난 지금 돌아보니 처음엔 뜻도 모르고 넘어갔던 용어가 한둘이 아니었다. 이번 편에서는 유진씨가 계약 과정에서 헷갈렸던 용어들을 한자리에 모아 정리해본다. 필요할 때 사전처럼 찾아보는 용도로 활용하자.

계약 기본 용어

• 전세 — 목돈(보증금)을 맡기고 월세 없이 거주하다가 계약 종료 시 보증금을 돌려받는 임대 방식.
• 월세 — 상대적으로 적은 보증금에 매달 임대료를 추가로 내는 방식.
• 반전세 — 전세보다는 적고 월세보다는 큰 보증금에 소액의 월세를 더한 중간 형태.
• 보증금 — 계약 기간 동안 임대인에게 맡기고, 종료 시(공제 사유가 없다면) 돌려받는 목돈.
• 계약금 — 계약 체결 시 보증금의 일부(보통 10%)를 먼저 지급하는 금액. 계약의 성립을 확정 짓는 역할을 한다.
• 잔금 — 계약금을 제외한 나머지 보증금. 통상 입주일(잔금일)에 지급한다.
• 임대인 — 집을 빌려주는 사람, 즉 집주인.
• 임차인 — 집을 빌리는 사람, 즉 세입자.
• 공인중개사 — 부동산 거래를 중개하는 자격을 갖춘 전문가.
• 중개보수(중개수수료) — 공인중개사에게 지급하는 중개 대가. 거래 금액에 따라 요율이 정해져 있다.

등기부등본·소유권 관련 용어

• 등기부등본 — 부동산의 소유자, 담보, 권리관계를 기록한 공적 장부. 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능하다.
• 표제부 — 등기부등본 중 부동산 자체(소재지, 면적 등)의 정보를 담은 부분.
• 갑구 — 소유권에 관한 사항을 기록한 부분. 소유자 이력, 가압류·가처분 등이 표시된다.
• 을구 — 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권 등)를 기록한 부분.
• 근저당권 — 집을 담보로 잡고 설정한 채권 최고액. 실제 대출 잔액과는 다를 수 있다.
• 가압류 — 채권자가 채무자(임대인)의 재산 처분을 막아둔 상태.
• 가처분 — 소유권 등에 다툼이 있어 법원이 임시로 처분을 제한한 상태.
• 가등기 — 나중에 소유권이 넘어갈 가능성을 미리 예약해둔 등기.
• 전세권 — 임차인이 등기부 을구에 직접 등록하는 물권. 임대인의 동의가 필요하며, 대항력·우선변제권과는 별개의 보호 장치다.
• 지상권 — 타인의 토지 위에 건물 등을 소유하기 위해 설정하는 권리. 을구에서 종종 등장한다.

보증금 보호 관련 용어

• 대항력 — 집이 팔리거나 임대인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘. 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다.
• 우선변제권 — 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리. 대항요건(전입+점유)과 확정일자를 함께 갖춰야 생긴다.
• 전입신고 — 새로운 주소지로 주민등록을 옮기는 신고. 대항력 발생의 전제 조건이다.
• 확정일자 — 계약서에 그 날짜에 존재했음을 공적으로 증명받는 절차. 우선변제권 발생의 전제 조건이다.
• 전세보증보험 — 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 보험.
• 깡통전세 — 집값 대비 보증금과 대출(근저당권)의 합이 너무 커서, 경매에 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태.
• 역전세 — 전세 시세가 계약 당시보다 떨어져 임대인이 신규 세입자의 보증금만으로 기존 보증금을 돌려주기 어려운 상황.
• 임차권등기명령 — 이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받았을 때, 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 법원에 신청하는 제도.

계약 갱신·종료 관련 용어

• 계약갱신청구권 — 세입자가 1회에 한해 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리. 임대인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없다.
• 묵시적 갱신 — 계약 종료 전 임대인·임차인 누구도 별다른 의사 표시를 하지 않으면 기존과 같은 조건으로 자동 연장되는 것.
• 원상복구 — 이사 나갈 때 입주 당시 상태로 집을 되돌려놓아야 하는 의무.
• 중도해지 — 계약 기간이 남았는데도 세입자 또는 임대인이 계약을 미리 끝내는 것.
• 위약금 — 계약 조건을 어겼을 때 상대방에게 배상하는 금전.
• 특약사항 — 계약서 기본 조항 외에 당사자끼리 별도로 합의해 추가하는 조건.

대출·자금 관련 용어

• 전세자금대출 — 전세 보증금 마련을 위해 금융기관에서 받는 대출. 청년전세자금대출 등 정책 상품도 있다.
• 환산보증금 — 서로 다른 보증금·월세 조합을 하나의 숫자로 비교하기 위한 값. 대략 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하며(보증금이 낮은 경우 배수가 달라지기도 한다), 중개보수 계산 등에도 쓰인다.
• LTV(담보인정비율) — 집값 대비 받을 수 있는 대출 한도의 비율.
• DTI(총부채상환비율) — 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담을 보는 지표.
• DSR(총부채원리금상환비율) — 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 부담을 보는 지표. 사회초년생의 대출 한도를 좌우하는 핵심 지표다.

📍 유진씨의 한마디: 계약서에 도장 찍기 전까지만 해도 "대항력이랑 우선변제권이 뭐가 다르지?", "전세권은 또 뭐야, 대항력이랑 겹치는 거 아니야?" 하며 헷갈리는 용어투성이였다. 그런데 하나씩 뜯어보니 결국 "내 보증금을 어떻게 지키는가"라는 하나의 큰 질문 아래 여러 장치가 겹겹이 있는 것뿐이었다. 처음엔 외울 필요 없이, 계약할 때마다 이 표를 다시 찾아보면 된다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 이 용어들을 다 외워야 하나요? 아니다. 계약 전후로 필요할 때마다 찾아보는 사전처럼 활용하면 충분하다. 다만 대항력, 우선변제권, 확정일자, 전입신고 네 가지만큼은 보증금 보호와 직결되므로 개념 정도는 기억해두는 것이 좋다.

Q. 용어를 몰라도 계약하는 데 문제없지 않나요? 용어 자체를 몰라도 계약은 할 수 있지만, 등기부등본에 적힌 "근저당권", "가압류" 같은 표시나 특약사항에 적힌 문구의 의미를 모르면 위험 신호를 놓칠 수 있다. 최소한의 용어를 알아두면 계약서와 등기부등본을 스스로 점검하는 힘이 생긴다.

Q. 대항력과 전세권은 같은 건가요? 아니다. 대항력은 전입신고만으로 자동 발생하며 별도 비용이나 임대인 동의가 필요 없다. 반면 전세권은 등기부에 직접 등록하는 물권으로, 임대인의 동의와 등록 절차가 필요하다. 실무에서는 대항력·우선변제권만으로 보호받는 경우가 대부분이다.

핵심 요약 (TL;DR)

전세·월세 계약에서 자주 쓰이는 용어는 크게 계약 기본 용어, 등기부등본·소유권 용어, 보증금 보호 용어, 갱신·종료 용어, 대출·자금 용어 다섯 갈래로 나뉜다. 전부 암기할 필요는 없지만 대항력·우선변제권·확정일자·전입신고처럼 보증금 보호와 직결되는 용어는 개념만이라도 익혀두면, 계약서와 등기부등본을 볼 때 위험 신호를 스스로 알아챌 수 있다.

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