못 받은 보증금·돈 받아내기: 내용증명부터 강제집행까지 전체 절차

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 준다. 빌려준 돈을 안 갚는다. 이럴 때 감정적으로 대응하기보다 정해진 법적 절차를 순서대로 밟는 것이 가장 빠르고 확실합니다. 이 글은 그 절차 전체를 단계별 목적·비용·선택 기준과 함께 지도로 그립니다.

사안마다 유리한 경로가 다릅니다. 금액이 크거나 다툼이 복잡하면 초기에 전문가 상담을 권합니다. 아래는 큰 흐름을 이해하기 위한 것입니다.

📍 재현씨 사례 (가상 인물): 재현씨는 전세 계약이 끝났는데 보증금 2억을 못 받고 있습니다. 이사는 가야 하는데 보증금은 묶여 있고, 집주인은 연락을 피합니다.

전체 흐름 한눈에

내용증명(최고) → (이사 전) 임차권등기명령 → 지급명령 또는 보증금반환소송 → 판결·확정 → 강제집행

각 단계는 앞 단계가 안 통할 때 다음으로 넘어가는 구조입니다. 대부분은 앞 단계(내용증명·지급명령) 에서 해결되기도 합니다.

가장 먼저, 보증금 반환을 공식 요구하는 내용증명을 보냅니다.

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청·완료하세요.

목적: 등기해 두면 전출·이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이걸 안 하고 전출하면 순위를 잃어 보증금 회수가 위태로워집니다.
순서 주의: 반드시 이사(전출) 전에 등기가 완료되도록 진행합니다.

돈을 받아낼 집행권원(강제집행의 근거)을 확보하는 단계입니다. 두 경로가 있습니다.

지급명령(독촉절차): 다툼이 크지 않은 금전청구에 빠르고 저렴합니다. 상대가 2주 내 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 단, 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
보증금반환소송(민사소송): 다툼이 있거나 사실관계가 복잡하면 정식 소송으로 갑니다. 청구금액 3천만원 이하는 소액사건으로 간이·신속하게 진행됩니다.

선택 기준: 상대가 순순히 인정할 것 같으면 지급명령(빠름·저렴), 다툴 것 같으면 처음부터 소송이 효율적일 수 있습니다.

승소해 판결이 확정돼도 상대가 안 주면, 강제집행으로 국가의 힘을 빌립니다.

📍 재현씨의 경로: 내용증명(무응답) → 이사 전 임차권등기명령 → 지급명령(집주인 이의) → 보증금반환 소송(승소·확정) → 집주인 부동산·예금에 강제집행. 각 단계의 서류와 기한을 지키는 것이 관건입니다.

Q. 꼭 변호사를 선임해야 하나요? A. 소액사건이나 지급명령은 본인이 직접 진행하는 경우도 많습니다. 금액이 크거나 다툼이 복잡하면 선임을 고려하세요.

Q. 지급명령과 소송 중 뭐가 먼저인가요? A. 정해진 순서는 없습니다. 상대가 다툴 가능성이 낮으면 지급명령이 빠르고, 다툴 것 같으면 처음부터 소송이 나을 수 있습니다.

Q. 집주인이 재산이 없으면 어떻게 하나요? A. 강제집행은 재산이 있어야 실효가 있습니다. 사전에 재산(부동산·예금 등)을 파악하고, 필요하면 가압류로 재산 처분을 막아 두는 방법도 있습니다.