주택임대차보호법 총정리: 대항력·우선변제권·계약갱신·5% 상한 한 번에
주택임대차보호법 총정리: 대항력·우선변제권·계약갱신·5% 상한 한 번에
임대차 계약은 민법상 '채권'이라 원래는 힘이 약합니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가면 세입자가 밀려날 수 있었죠. 그래서 세입자를 지키기 위해 만든 특별법이 주택임대차보호법입니다. 이 법의 핵심 장치 다섯 가지만 알면 내 보증금을 지키는 전체 그림이 잡힙니다.
세부 금액·기준(최우선변제액, 전환율 상한 등)은 시행령으로 자주 바뀝니다. 아래는 구조 이해용이며, 실제 적용은 최신 기준으로 확인하세요.
📍 지원씨 사례 (가상 인물): 첫 전세를 앞둔 지원씨는 "무엇을 해야 보증금이 안전한가?"가 궁금합니다. 이 법의 장치를 순서대로 챙기면 됩니다.
1. 대항력 — 새 집주인에게도 임차권을 주장하는 힘
대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가 주인이 바뀌어도 임대차 계약과 거주를 계속 주장할 수 있는 힘입니다.
- 요건: 주택의 인도(이사) + 전입신고. 이 둘을 갖추면 그다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
- 실전 포인트: 이사 당일 바로 전입신고를 해야 합니다. 하루라도 늦으면 그사이 설정된 근저당에 순위가 밀릴 수 있습니다.
2. 우선변제권 — 경매 시 먼저 보증금을 받는 권리
대항력만으로는 부족합니다. 경매 배당에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받으려면 우선변제권이 필요합니다.
- 요건: 대항요건(인도+전입신고) + 확정일자. 확정일자를 받은 날을 기준으로 배당 순위가 정해집니다.
- 실전 포인트: 전입신고와 확정일자를 계약 당일·이사 당일에 바로 받으세요. 순위 하루 차이가 보증금 회수를 가릅니다.
3. 최우선변제 — 소액 임차인의 안전판
보증금이 지역별 기준 이하인 소액 임차인은, 확정일자가 없거나 순위가 늦어도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다도 먼저 받습니다.
- 요건: 대항요건(인도+전입신고)을 갖추면 됩니다(경매개시결정등기 전).
- 주의: 지역별 보증금 상한과 최우선변제액 기준은 시행령으로 정해지고 바뀝니다. 내 보증금이 이 기준에 드는지 확인하세요.
4. 계약갱신청구권 — 최대 4년 거주 보장
임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
- 효과: 임대인은 실거주 등 법정 거절 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이로써 2+2, 최대 4년 거주가 보장됩니다.
- 거절 사유: 임대인·직계존비속의 실거주, 임차인의 차임 연체·부정한 방법 등 법이 정한 사유.
- 주의: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
5. 차임 증액 5% 상한 — 갱신 시 인상 제한
갱신할 때 차임·보증금 증액은 약정액의 5%를 초과하지 못하고, 증액 후 1년 내 재증액도 금지됩니다.
- 실전: 임대인이 5%를 넘겨 요구하면 임차인은 초과분을 거절할 수 있습니다. 갱신 후 최대 보증금은 기존 보증금의 1.05배입니다.
- 전월세 전환율: 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율도 법정 상한이 있어, 임대인이 임의로 높게 매길 수 없습니다.
보너스: 임차권등기명령 — 이사 가도 순위 유지
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 임차권등기명령을 신청해 등기해 두면 이사·전출을 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 보증금을 떼일 위기에 반드시 알아야 할 장치입니다.
한 장 요약 — 무엇을, 언제
| 장치 | 요건 | 언제 |
|---|---|---|
| 대항력 | 인도 + 전입신고 | 이사 당일 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 확정일자 | 계약·이사 당일 |
| 최우선변제 | 대항요건(소액) | 이사 당일 |
| 계약갱신청구권 | 종료 6–2개월 전 청구 | 갱신 시점 |
| 임차권등기명령 | 계약 종료·미반환 | 이사 나가기 전 |
흔한 실수 — 반면교사
- 전입신고·확정일자 미루기: 하루만 늦어도 그사이 설정된 근저당에 순위가 밀립니다. 당일에 하세요.
- 갱신 청구 시기 놓치기: 종료 2개월 전까지 청구하지 않으면 갱신청구권 행사가 어려워집니다.
- 묵시적 갱신과 혼동: 임대인이 아무 통지도 안 하면 묵시적 갱신(2년)이 되고, 이는 갱신청구권 1회와 별개입니다.
- 전출로 대항력 상실: 잠깐 다른 곳에 전입신고하면 대항력·우선변제권이 사라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전입신고와 확정일자, 뭐가 다른가요? A. 전입신고는 대항력(계속 살 권리), 확정일자는 우선변제권(먼저 받을 순위)의 요건입니다. 둘 다 갖춰야 보증금이 온전히 보호됩니다.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요? A. 1회입니다(2+2, 최대 4년). 다만 묵시적 갱신은 이와 별도로 발생할 수 있습니다.
Q. 집주인이 실거주한다며 나가라는데, 무조건 나가야 하나요? A. 실거주는 정당한 거절 사유지만, 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다. 실거주 여부를 확인할 수 있습니다.
핵심 요약(TL;DR)
- 보증금 보호의 뼈대: 대항력(인도+전입), 우선변제권(+확정일자), 최우선변제(소액).
- 거주 안정: 계약갱신청구권(1회, 최대 4년)과 차임 증액 5% 상한.
- 위기 대응: 보증금 미반환 시 임차권등기명령으로 순위를 지키고 이사할 수 있다.
다음에 읽으면 좋은 콘텐츠
- 등기부등본 완전정복: 표제부·갑구·을구 읽기
- 전세사기 예방 A to Z: 계약 전 체크리스트
- 못 받은 돈 받아내기: 내용증명에서 강제집행까지