보유하면 매년 내는 세금: 재산세·종합부동산세 총정리

부동산은 사고팔 때만 세금이 붙는 게 아닙니다. 갖고만 있어도 매년 내는 세금이 있어요. 바로 보유세 — 재산세와 종합부동산세입니다. 이 둘의 과세 구조를 알면 "이 집을 보유하는 데 매년 얼마가 드는지"를 미리 계산할 수 있습니다.

세율·공제·공정시장가액비율 등은 세법 개정으로 자주 바뀝니다. 아래는 구조 이해용이며, 실제 금액은 위택스·홈택스 또는 세무 전문가로 최신 기준을 확인하세요.

📍 경아씨 사례 (가상 인물): 경아씨는 공시가격 8억 원짜리 아파트 한 채를 보유 중입니다. "1주택인데 종부세도 내야 하나?" 보유세 구조를 짚어 봅니다.

보유세의 큰 그림 — 두 개의 세금

구분	재산세	종합부동산세
성격	지방세(시·군·구)	국세
대상	모든 부동산 보유자	공시가격 합계가 일정 기준 초과분
과세기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
납부 시기	7월·9월(주택은 절반씩)	12월
과세표준	공시가격 × 공정시장가액비율	(공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율

핵심 공통점: 둘 다 6월 1일 소유자가 그해 보유세를 냅니다. 그래서 6월 1일 직전·직후의 매매는 누가 그해 보유세를 내느냐가 갈립니다(잔금·등기일 기준).

1. 재산세 — 모든 보유자가 내는 기본 보유세

과세표준: 공시가격(주택은 개별주택가격·공동주택가격) × 공정시장가액비율. 즉 시세가 아니라 공시가격이 기준이고, 거기에 비율을 곱한 값에 세율을 매깁니다.
세율: 주택은 과세표준 구간별 누진(저가 구간은 특례세율 적용 가능). 토지·건물은 별도 체계.
함께 부과: 지방교육세, 도시지역분(재산세 도시지역분), (해당 시) 지역자원시설세 등이 같이 나옵니다.

📍 경아씨: 공시가격 8억이라도 과세표준은 공정시장가액비율을 곱한 값이라 8억보다 낮습니다. 재산세는 여기에 세율을 적용해 산출됩니다.

2. 종합부동산세 — '많이·비싸게' 가진 사람에게 더

종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 일정 공제액을 넘는 부분에 부과하는 국세입니다.

1세대 1주택: 기본공제가 더 크고(단독명의 기준 상향), 고령자·장기보유 세액공제까지 있어 부담이 크게 줄어듭니다. 1주택이라고 무조건 종부세가 나오는 건 아니고, 공시가격이 공제 기준을 넘어야 합니다.
다주택: 보유 주택 공시가격을 합산해 과세하며, 기본공제가 상대적으로 작고 세율도 더 높을 수 있습니다. 그래서 다주택일수록 보유세 부담이 급격히 커집니다.
세부담상한: 전년 대비 세금이 일정 배율 이상 오르지 않도록 상한이 있습니다(급등 완화).

📍 경아씨(1세대 1주택, 공시가격 8억): 1세대 1주택 공제 기준과 세액공제(고령·장기보유 해당 시)에 따라 종부세가 소액이거나 없을 수도 있습니다. 반대로 같은 8억이 다주택 합산의 일부라면 부담이 완전히 달라집니다. 같은 집이라도 '몇 채 중 하나냐'가 보유세를 가릅니다.

3. 보유세를 좌우하는 3가지 변수

공시가격: 과세표준의 출발점. 매년 공시되며 시세와 별개로 움직입니다(개별공시지가·공동주택가격).
공정시장가액비율: 공시가격을 과세표준으로 바꿀 때 곱하는 비율. 정책적으로 조정됩니다.
주택 수·명의: 1세대 1주택 여부, 부부 공동명의 여부에 따라 공제·세율이 달라집니다.

흔한 실수 — 반면교사

6월 1일 간과: 5월 말에 사면 그해 보유세를 내가 냅니다. 6월 초에 팔면 판 사람이 냅니다. 잔금일을 이 기준일 전후로 조율하는 경우가 많습니다.
시세로 계산: 보유세는 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 시세가 올라도 공시가격 반영은 시차가 있습니다.
1주택이라 종부세 없다고 단정: 공시가격이 공제 기준을 넘으면 1주택도 종부세 대상입니다(공제·세액 공제로 줄어들 뿐).
명의 설계 미고려: 부부 공동명의 등은 공제·세율에 영향을 줄 수 있어 취득 단계에서 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 재산세와 종부세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요? A. 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액을 공제하는 구조가 있어, 완전한 이중과세는 아니도록 설계돼 있습니다. 다만 체감 부담은 합산으로 느껴집니다.

Q. 공시가격은 어디서 확인하나요? A. 부동산공시가격알리미(국토교통부)에서 공동주택가격·개별주택가격·개별공시지가를 조회할 수 있습니다.

Q. 종부세는 언제 내나요? A. 매년 12월에 고지·납부합니다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 냅니다(주택 기준).

핵심 요약(TL;DR)

보유세 = 재산세(지방세, 모든 보유자) + 종합부동산세(국세, 공시가격 합계 초과분). 둘 다 6월 1일 소유자가 낸다.
과세표준은 시세가 아니라 공시가격 × 공정시장가액비율. 세금의 출발점이 공시가격이다.
1세대 1주택은 공제·세액공제로 부담이 크게 줄고, 다주택은 합산으로 급증한다. 명의·주택 수 설계가 보유세를 가른다.

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