세입자 없는 빈집으로 안전하게: 은평 구산동 아파트 경매 성공 사례 (수아·진호 대담)
세입자 없는 빈집으로 안전하게: 은평 구산동 아파트 경매 성공 사례
실제 경매 사례(사건번호 2024타경54514)를 데이터 관점에서 재구성한 케이스 스터디입니다. 수익 수치는 추정 시뮬레이션이 포함되며, 모든 경매의 수익을 보장하지 않습니다. 세금·대출 조건은 개인 상황에 따라 다르므로 입찰 전 전문가 상담을 권합니다. (물건 검색·분석: 파트너 사이트 땅집고 옥션)
데이터 분석가 수아와 경공매 현장 전문가 진호의 대담으로, "화려하진 않아도 초보에게 딱 맞는" 실수요 아파트 경매를 복기합니다.
한 줄 요약
진호: 서울 은평구 구산동 아파트(25평, 방 3개)를 4억 4,780만 원에 낙찰받았어요. 감정가가
4억 9,700만 원이라 낙찰가율 90.1%. 5개월 뒤 5억 3,000만 원에 매각했습니다.
수아: 시세가 5억 3,000만 원이라 사는 순간 이미 8천만 원을 벌고 들어간 셈이에요. 세금·비용
다 빼고 세후 약 5,459만 원, 내 돈(실투금) 2억 3,300만 원 대비 **ROE 약 23%**입니다. 5개월 만에요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경54514 |
| 소재지 | 서울 은평구 구산동 아파트 (2006년 준공) |
| 규모 | 전용 25평, 방 3개 |
| 감정가 | 4억 9,700만 원 |
| 낙찰가 | 4억 4,780만 원 (감정가의 90.1%) |
| 입찰 경쟁 | 3명 (2순위와 1,580만 원 차이) |
| 매각가 | 5억 3,000만 원 (2025.09.13) |
| 보유 기간 | 약 5개월(144일) |
| 세후 순이익 | 약 5,459만 원 (ROE 약 23%) |
1. 어떤 아파트였나
진호: 2006년 준공, 6층짜리 작은 단지예요. 지하철보다는 버스 생활권이고, 화려하진 않지만
실제로 살려는 사람이 꾸준한 동네입니다.
수아: 이런 집이 팔 때 애먹지 않아서 초보자 경매에 잘 맞아요. 크게 오를 집은 아니지만
'출구가 확실한' 실수요 아파트라는 게 데이터로 보이거든요.
2. 왜 시세보다 싸게 나왔을까
진호: 세 가지인데, 셋 다 집 문제가 아니라 서류·절차 사정이에요.
① 감정가가 1년 전 가격. 감정 시점이 2024년 5월이라, 그사이 시세가 올라 시작가가 실제 시세보다 낮았습니다.
② 재진행 물건. 한 번 미뤄졌다 다시 열린 케이스.
③ NPL(부실채권) 물건. 은행이 제때 못 받은 대출이라 정리하느라 늦어지며 가격이 낮게 나왔어요.
3. 가장 중요한 것 — 떠안을 빚이 있나
수아: 이 집은 세입자가 아예 없는 빈집(상속받은 집) 이었어요. 그래서 떠안을 보증금 0원,
내보낼 사람 0명, 명도비도 0원. 초보자가 가장 무서워하는 부분이 통째로 없었던 거죠.
💡 개념 — 세입자 있는 집이라면 이것만. 세입자의 전입 날짜 vs 말소기준등기 날짜를 비교하세요. 세입자가 기준선보다 먼저 들어왔으면 보증금을 떠안을 수 있어 위험합니다. 이 집은 빈집이라 걱정할 게 없었어요.
4. 출구 분석 — 팔 때 제값 받을 수 있나
수아: 같은 단지·같은 평형 실거래가 증명해요. 2025년 9월 13일 이 단지 4층이 5억 3,000만
원에 거래됐고(낙찰받은 그 집), 2026년 3월엔 5억 3,500만 원까지 올랐어요. 4억 4,780만 원에 샀으니
무리 없이 제값을 받았습니다.
5. 입찰 전략 — 90%인데 왜 비싼 게 아닌가
진호: 3명이 붙었고 2순위와 1,580만 원 차이로 낙찰됐어요. 낙찰가율 90.1%인데, "90%면 비싸게
산 거 아냐?" 싶죠.
수아: 아닙니다. 90%는 감정가 기준일 뿐이에요. 감정가가 시세보다 낮았기 때문에 진짜
시세로는 약 84%에 산 겁니다. 기준은 감정가가 아니라 시세라는 것, 이것만 기억하세요.
💡 참고 — 법원 통계는 이상치 주의. 서울 은평구 아파트 법원 평균 낙찰가율은 최근 6개월 94.3%, 12개월 89.5%였어요. 다만 법원 통계에는 특수물건 같은 이상치가 섞여 있어, 유형이 같은 사례만 추려 다시 보는 게 정확합니다.
6. 진짜 남은 돈 — 수익 구조 전부 공개
수아: 매각차익 8,220만 원만 보면 안 돼요. 세금·비용·이자를 빼야 진짜 남는 돈이 나옵니다.
(추정 시뮬레이션)
들어간 돈 (실투자금)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 낙찰가 | 4억 4,780만 원 |
| (+) 매입 부대비용(취득세·법무·수리) | 약 893만 원 |
| (−) 대출 (낙찰가의 50%) | 2억 2,390만 원 |
| = 실제 내 돈(실투금) | 약 2억 3,283만 원 |
최종 정산
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매각차익(낙찰가 대비) | 8,220만 원 |
| (−) 매입·매각 부대비용 | 약 1,205만 원 |
| (−) 대출이자 | 약 459만 원 |
| (−) 세금 | 약 1,097만 원 |
| = 세후 순이익 | 약 5,459만 원 |
진호: 내 돈 2억 3,300만 원으로 5,459만 원. 5개월 만에 연봉 하나 번 거예요.
💡 ROE vs ROI. 내 돈 대비 수익률(ROE)은 약 23%, 대출까지 합친 총투자금 대비(ROI)는 약 12%. 대출을 많이 쓰면 ROE가 높아 보이지만 이자·위험도 커집니다. 그래서 두 숫자를 같이 봐야 건강한 투자예요.
7. 총평 — 성공 이유, 그리고 한계
진호: 성공 3요소예요.
- 싼 데는 이유가 있었다 — 재진행·NPL·1년 지난 감정가(절차 문제).
- 떠안을 빚이 없었다 — 세입자 없는 빈집이라 보증금·명도비 0원.
- 팔 곳이 확실했다 — 실수요 많은 아파트라 제값에 금방 팔림.
수아: 한계도 솔직히요. 작은 단지라 크게 오르긴 어렵고, 오래된 집이라 수리 수요가 있어요.
그래서 오래 갖기보다 짧게 사고파는 데 맞는 물건이었습니다. 투기과열·조정지역이라 개인이 장기
보유했다면 세금·대출 규제로 수익도 달라졌을 거예요.
이 사례에서 배울 점
- 빈집(세입자 없음)은 인수금·명도비 0원 — 초보에게 가장 안전한 형태.
- 낙찰가율 90%도 시세보다 낮게 산 것일 수 있다. 기준은 감정가가 아니라 시세.
- 작지만 실수요 확실한 아파트는 출구가 넓어 단기 회전에 유리.
- 세후 순이익 + ROE/ROI를 함께 봐야 진짜 성적표가 나온다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 상속받은 빈집 경매는 안전한가요? A. 점유자가 없으면 명도 부담과 인수 보증금이 없어 초보에게 안전한 편입니다. 다만 상속·점유 관계는 현황조사서와 매각물건명세서로 반드시 교차 확인하세요.
Q. 낙찰가율 90.1%면 비싸게 산 것 아닌가요? A. 감정가 기준 90%일 뿐, 감정가가 시세보다 낮아 실제 시세로는 약 84%에 샀습니다. 시세보다 8천만 원 싸게 산 것이 맞습니다.
Q. ROE 23%면 누구나 되나요? A. 아닙니다. 이유 있는 저가, 인수금 0원, 확실한 출구가 맞아떨어진 사례이고 매매사업자 기준 세금 설계가 결과에 영향을 줍니다. 물건마다 다릅니다.
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핵심 요약(TL;DR)
- 은평 구산동 아파트 25평(감정가 4.97억)을 4억 4,780만 원(감정가 90.1%, 실시세 약 84%)에 낙찰 → 5개월 뒤 5억 3,000만 원 매각 → 세후 약 5,459만 원(ROE 약 23%).
- 성공 3요소: 이유 있는 저가 + 세입자 없는 빈집(인수금·명도비 0원) + 확실한 출구.
- 낙찰가율은 감정가 대비일 뿐, 진짜 기준은 시세다.
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