배당표로 인수액 계산하기: 대항력 임차인, 얼마를 내가 떠안나

권리분석에서 초보가 가장 무서워하는 문장 — "대항력 있는데 배당요구를 안 했다." 그런데 정작 "그래서 내가 얼마를 더 내야 하는데?"는 흐릿하게 넘어간다. 그 숫자를 구하는 도구가 배당표다. 지훈씨는 이제 등기부와 명세서를 읽을 줄 안다. 이번엔 못 받은 보증금 = 내 인수액을 직접 계산해본다.

📍 핵심 공식: 인수액 = 대항력 있는 임차인의 보증금 − 그가 배당으로 실제 받는 돈. 배당으로 전액 받으면 인수액 0(안전), 부족하면 그 차액이 낙찰가에 얹힌다.

Step 1. 왜 배당표를 짜야 하나

낙찰대금은 정해진 순위대로 채권자·임차인에게 나눠준다(배당). 대항력 있는 임차인이 이 배당에서 보증금을 전액 회수하면 낙찰자는 추가 부담이 없다. 하지만 앞 순위가 돈을 다 가져가 임차인이 일부만 받으면, 못 받은 차액을 대항력 때문에 낙찰자가 물어줘야 한다. 그래서 "얼마 남아서 임차인에게 가나"를 순위대로 계산해봐야 한다.

Step 2. 배당순위 (초보용 5단계로 압축)

배당재원 = 낙찰가 − 경매집행비용. 이 돈을 아래 순서로 위에서부터 채운다.

1. 경매집행비용 (감정·공고·집행 비용) — 가장 먼저 공제
2. 최우선변제 — 소액임차인 최우선변제금 + 최종 3개월 임금·재해보상금 등 (날짜와 무관하게 우선)
3. 당해세 — 그 부동산 자체에 부과된 세금(재산세·종부세 등)
4. 우선변제 — (근)저당권·확정일자부 임차인·그 밖의 조세를 날짜(설정일·확정일·법정기일) 빠른 순으로
5. 일반채권 — 가압류 등, 남은 돈을 채권액 비율로 안분

핵심은 **4순위 안에서 "날짜 빠른 게 먼저"**라는 것. 임차인의 확정일자가 근저당 설정일보다 빠르면 임차인이 먼저 받고, 늦으면 근저당이 먼저 받는다.

Step 3. 숫자로 계산해보기 — 같은 물건, 세 가지 결말

공통 설정: 낙찰가 3억, 경매비용 500만 원 → 배당재원 2억 9,500만 원. 임차인 보증금 2억, 근저당 채권 2억 5,000만 원.

결말 ① 임차인이 앞서고 배당요구함 → 인수 0 (안전)

• 임차인 전입·확정일자 2019.3, 근저당 설정 2020.1 → 말소기준(근저당)보다 임차인이 빠름 = 대항력 O, 확정일자도 앞섬.
• 배당: 임차인 2억 먼저 → 남은 9,500만 원 근저당에. 임차인 전액 회수 → 인수액 0. 실매입가 = 3억.

결말 ② 대항력 있는데 배당요구 안 함 → 2억 전액 인수 (위험)

• 같은 대항력 임차인이 배당요구를 안 함 → 배당에 미참여.
• 배당: 근저당이 2억 5,000만 원 가져감(재원 내). 임차인은 배당 0.
• 대항력이 있으므로 보증금 2억을 낙찰자가 전액 인수 → 실매입가 = 3억 + 2억 = 5억!

결말 ③ 확정일자가 근저당보다 늦음 → 차액 인수 (부분 위험)

• 임차인 전입 2019.3(대항력 O)이지만 확정일자 2020.6으로 근저당(2020.1)보다 늦음, 배당요구 O.
• 배당: 근저당 먼저 2억 5,000만 원 → 남은 4,500만 원만 임차인에게.
• 임차인 회수 4,500만 → 못 받은 1억 5,500만 원을 낙찰자 인수 → 실매입가 = 4억 5,500만 원.

같은 "대항력 있는 임차인"이라도 배당요구·확정일자 날짜에 따라 인수액이 0 → 1.55억 → 2억으로 완전히 달라진다. 이게 배당표를 반드시 짜봐야 하는 이유다.

Step 4. 소액임차인 최우선변제 — 순위를 뛰어넘는 예외

보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 확정일자·순위와 무관하게 **2순위(최우선변제)**로 일정액을 먼저 받는다(단 주택가액의 일정 한도). 앞 근저당보다도 먼저다.

• 여러 명이면 최우선변제금 합계가 배당재원의 일정 비율로 제한될 수 있다.
• 기준 보증금·최우선변제액은 지역·시점마다 바뀐다 → 반드시 최신 주택임대차보호법 시행령 확인.

Step 5. 실전 판단 순서

1. 배당재원 = 예상 낙찰가 − 경매비용
2. 권리·임차인을 순위표에 날짜순으로 배열
3. 위에서부터 채워 대항력 임차인의 실제 회수액 계산
4. 인수액 = 보증금 − 회수액 → 이 숫자를 가격분석의 총비용에 더한다
5. 배당요구·확정일자·소액임차인 여부를 매각물건명세서로 재확인

체크리스트

• 배당재원(낙찰가 − 경매비용)을 잡았는가
• 권리·임차인을 날짜순으로 배열했는가
• 대항력 임차인의 배당요구·확정일자를 확인했는가
• 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인했는가
• 인수액을 계산해 입찰가 계획에 반영했는가

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 배당표는 어디서 보나요? 법원이 확정한 배당표는 배당기일에 나오지만, 입찰 전에는 등기부·명세서의 권리·임차인 정보로 직접 시뮬레이션해야 한다. 경매정보 사이트가 예상 배당·인수액을 추정해주기도 한다.

Q. 배당요구를 했는지 안 했는지는 어떻게 아나요? 매각물건명세서의 임차인 표에 배당요구 여부·배당요구일이 표시된다. 배당요구종기일까지 요구한 경우만 배당에 참여한다.

Q. 대항력이 없으면 인수 걱정은 없나요? 대항력이 없으면 배당에서 못 받아도 낙찰자가 인수하지 않는다(임차인은 낙찰자에게 대항 불가). 다만 명도 과정은 별도로 남는다.

핵심 요약 (TL;DR)

인수액 = 대항력 임차인 보증금 − 배당 회수액. 배당순위(경매비용 → 최우선변제 → 당해세 → 우선변제(날짜순) → 일반채권)대로 배당표를 짜서 임차인이 얼마 돌려받는지 계산하면, 내가 떠안을 금액이 숫자로 나온다. 같은 물건도 배당요구·확정일자 날짜에 따라 인수액이 0이 되기도, 보증금 전액이 되기도 한다. 이 인수액을 반드시 입찰가(가격분석)에 더해서 판단한다.

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