[26.07.20~24 매각] 경기·인천 아파트 5선: 감정가 거품 1억을 걷어내라

📅 매각기일 2026.07.20~24 · 추천 작성일 2026.07.15 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 매각기일이 지났거나 최저가·물건 상태가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요. 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.

수아: 5중 필터 — 수도권 아파트 / 7.20~24 매각 / 유찰 1회↑ / AI 리스크 3 이하 / 최저입찰가 < 시세 / 채무자 점유 / 동일주소 매매 상승·낙찰 Top30. 통과 5건: 추천 1(화정)·양호 1(평내)·주의 3.

7/20~24 매각 5선

사건번호	소재지(단지)	전용	감정가	최저가	기일	평가
2025타경63490	고양시 화정동 (옥빛마을)	40.84평	6억 4,500만	4억 5,150만	07-21	⭐ 오늘의 추천
2025타경72762	남양주시 평내동 (평내마을금호어울림)	25.72평	4억 3,900만	3억 730만	07-21	⭕ GTX-B 국민평형·환금성 최상
2025타경51916	광주시 신현동 (오포e편한세상)	48.68평	8억 5,200만	5억 9,640만	07-20	⚠️ 재진행·20% 저감
2026타경70269	의정부시 민락동 (송산팰리스)	15.09평	2억 1,000만	1억 4,700만	07-21	📉 소단지·월세형만
2024타경54780	부천시 소사본동 (소사역푸르지오)	37.19평	9억 6,700만	6억 7,690만	07-23	⚠️ 고위험 고수익·재경매

🎯 오늘의 메인 — 화정동 옥빛마을 (2025타경63490)

수아: 첫 단추는 감정가를 믿지 마라예요.

감정가 6억 4,500만 vs 실거래 5억 7,000만(2026.06) vs AI 시세 5억 4,288만 → 감정가가 시세보다 7,500만~1억 높음. 기준은 실거래 5.7억.
최저가 4억 5,150만(감정가 70%) = 실거래 기준으로도 시세의 79%, 거품 걷어내고도 2할 이상 할인.
입찰가 3기준 중 답은 하나 → 추천 4억 7,400만 원(시세 대비 87%, +9,580만 마진). '최저가 대비 134%' 기준(6.05억)은 실거래를 넘어 손해라 버려야 함.
전세 3억 6,750만(2026.07) → 추천가 낙찰 시 실투자금 약 1억 700만, 전세가율 77%. 1990년대 화정지구 대형(대지지분 22.27평)이라 노후계획도시 특별법 수혜권.
👉 4억 7,000만 원대 입찰, 상한 5억 1,000만. 그 위는 감정가 거품을 내 돈으로 메우는 셈.

나머지 4건 — 등급별 진단

진호:

⭕ 평내마을금호어울림(3.07억) — '무난한 정답' 전용 84㎡ 국민평형, 환금성 최상, GTX-B 평내호평 수혜. 급매물가보다 확실히 싼지 시세 조사 후 진입.
⚠️ 오포e편한세상(5.96억, 49평) — 재진행·20% 저감·장기미진행 겹침. 미납·특수권리 분쟁 가능성 → 매각물건명세서 검증 전제.
⚠️ 소사역푸르지오(6.77억, 37평) — 1호선+서해선 더블 역세권으로 입지는 최상이나, 재경매·감정 1년 경과·장기미진행. ①감정가(9.67억)-시세 괴리 ②미납 사유(보증금 인수?) 확인이 입찰 자격.
📉 송산팰리스(1.47억) — 토지지분 9평 소단지, 환금성 약함. 월세 수익률로만.

[26.07.20~24 매각] 경기·인천 아파트 5선: 감정가 거품 1억을 걷어내라 (화정 옥빛마을)

[26.07.20~24 매각] 경기·인천 아파트 5선: 감정가 거품 1억을 걷어내라

7/20~24 매각 5선

🎯 오늘의 메인 — 화정동 옥빛마을 (2025타경63490)

나머지 4건 — 등급별 진단

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