[26.07.20~24 매각] 서울 아파트 4선: 재건축 되나 안 되나, 용적률·지분으로 해부
[26.07.20~24 매각] 서울 아파트 4선: 재건축 되나 안 되나, 용적률·지분으로 해부
📅 매각기일 2026.07.20~24 · 추천 작성일 2026.07.15 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 매각기일이 지났거나 최저가·물건 상태가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요. 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.
수아: 채무자 점유(명도 부담↓)+AI 리스크 3 이하로 통과한 4건을 정비사업 잠재력으로 갈랐어요.
같은 '노후 아파트'라도 용적률·대지지분·연식에 따라 답이 다릅니다.
7/20~24 매각 4선 — 진단표
| 사건번호 | 단지(소재지) | 준공 | 세대 | 용적률 | 대지지분 | 진단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경13952 | 방학동 삼익세라믹 (도봉구) | 1988(38년) | 476 | 231% | 9.9평 | 재건축 유망 |
| 2025타경13563 | 석관동 중앙하이츠 (성북구) | 1994(32년) | 315 | 256% | 9.5평 | 리모델링·포위 수혜 |
| 2025타경9140 | 신정동 일진아이윌 (양천구) | 2003(23년) | 49 | 208% | 23.6평 | 지분 가치 우수 |
| 2025타경13536 | 장안동 태솔에버빌3차 (동대문구) | 2015(11년) | 33 | - | 4.5평 | 수익형 전용 |
| 사건번호 | 전용 | 감정가 | 최저가 | 할인 | 진행 | 기일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경13952 | 17.79평 | 4억 200만 | 3억 2,160만 | −20% | 유찰 1회 | 07-21 |
| 2025타경13563 | 25.68평 | 7억 2,300만 | 5억 7,840만 | −20% | 유찰 1회 | 07-21 |
| 2025타경9140 | 38.59평 | 9억 9,100만 | 6억 3,424만 | −36% | 유찰 2회 | 07-22 |
| 2025타경13536 | 18.04평 | 5억 4,000만 | 3억 4,560만 | −36% | 유찰 2회 | 07-21 |
① 방학동 삼익세라믹 (2025타경13952) — 재건축 유망, 다만 감정가 함정
진호: 38년차 476세대, 재건축 연한 넘김. 서울시 안전진단 완화·정비 지원 흐름에서 용적률 상향
여지. 우이신설 연장(방학역)·GTX-C 창동역 등 창동 북부역세권 개발 배후.
수아: 단, 함정은 감정가예요. 감정가 4억 200만 vs 실거래·AI 시세 3억 6,500만 → 감정가가
시세보다 3,700만 부풀려짐. "최저가 80%"에 속으면 안 되고 최저가 3억 2,160만은 시세 기준 88%.
👉 추천 3억 2,100만~3억 4,000만(사실상 최저가 베팅), 3억 4,000만 초과 금지(그 위는 시세와 같아짐).
대지지분 9.9평은 작아 추가분담금 부담 가능 — 재건축 '기대'는 얹되 시세차익 관점으로 계산.
②~④ 나머지 3건
진호:
- 석관동 중앙하이츠(5.78억) — 용적률 256%로 단독 재건축은 부족, 리모델링/주변 정비 연계. 진짜 매력은 포위 수혜 — 장위뉴타운·가로주택·모아타운에 둘러싸여 시세 견인. 6호선 돌곶이·1호선 신이문·GTX-C 광운대역 개발 직접 수혜.
- 신정동 일진아이윌(6.34억, −36%) — 49세대 나홀로라 단독 재건축은 불가지만 전용 38.6평에 대지지분 23.6평(비정상적으로 넓음, '땅 깔고 앉는 물건'). 신정뉴타운·신정4구역(1,713세대 예정) 바로 옆, 2호선 신정네거리 도보권. 6억 초반 39평.
- 장안동 태솔에버빌3차(3.46억) — 2015 신축급 나홀로 33세대, 정비 기대 0%, 철저히 수익형. 면목선· 장안동 신통기획 낙수효과는 있으나 직접 수혜 아님. 주변 시세·임대수익률로 3.46억이 정말 싼지 검증.
수아: 성향별 정답 — 몸테크+장기 재건축 → 방학동 삼익세라믹 / 신축 뉴타운 편입 효과 → 신정동
일진아이윌 / 광운대·장위 낙수 → 석관동 중앙하이츠.
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🏗️ 진호: 정비사업은 추진 단계 따라 달라지고 매각기일도 지났을 수 있어요. 사건번호로 현재 상태를 확인하세요.
감정시점·시세 검증과 매각물건명세서 확인은 필수. 추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰을 보장하지 않습니다.