추천물건·중급
[26.07.20 매각] 수도권 아파트 5선: 잠실엘스 신건, 그런데 계산 서는 건 구월 센트럴자이
[26.07.20 매각] 수도권 아파트 5선: 잠실엘스 신건, 그런데 계산 서는 건 구월 센트럴자이
📅 매각기일 2026.07.20(월) · 추천 작성일 2026.07.15 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 매각기일이 지났거나 최저가·물건 상태가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요. 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.
수아: 이 5건은 감이 아니라 조건이 골랐어요 — 수도권 아파트 / 7.20 매각 / AI 리스크 3 이하 /
최저입찰가 < 시세 / 채무자(소유자) 점유 또는 임차내역 없음(보증금 인수 걱정 없이 인도명령으로 명도) /
반경 100m·6개월 낙찰 Top30 검증.
7/20 매각 5선
| 사건번호 | 소재지(단지) | 전용 | 감정가 | 최저가 | 진행 | 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51204(1) | 서울 송파구 잠실동 (잠실엘스) | 36.3평 | 36억 | 36억 | 신건 | MICE·GBC 수혜 대장 |
| 2024타경504978 | 인천 연수구 송도동 (더샵그린워크3차) | 35.5평 | 13억 300만 | 9억 1,210만 | 유찰 1회 | GTX-B 착공 라인 −30% |
| 2025타경51916 | 경기 광주시 신현동 (오포e편한세상) | 48.7평 | 8억 5,200만 | 5억 9,640만 | 유찰 1회 | 오포~판교 철도 확정 ⚠재진행 |
| 2024타경278 | 인천 남동구 구월동 (센트럴자이) | 30.9평 | 7억 1,600만 | 5억 120만 | 유찰 1회 | ★오늘의 계산 — 마진 24% |
| 2025타경508977 | 인천 계양구 작전동 (까치마을태화) | 18.1평 | 2억 8,100만 | 1억 9,670만 | 유찰 1회 | 소액·NPL·공시가 1~2억 |
★ 오늘의 계산 — 구월 센트럴자이 (2024타경278)
수아: 시세가 명확한 드문 물건이에요.
- 실거래 6억 9,500만 원(2026.06.27, 동일 지번), AI 시세 6억 9,095만 원 → 거의 일치. 감정가 7.16억(2024.1 평가)도 현 시세와 큰 차이 없음. 기준 6.95억.
- 최저가 5억 120만 원 = 감정가 70%, 시세 대비 28% 할인 출발가.
- 👉 추천 입찰가 5억 2,600만 원 안팎 → 안전마진 약 1억 6,900만 원(24%). 상한 5.8억까지 올려도 1억 1,500만 원(17%)이 남음. 실전 범위 5억 2,000만~5억 3,000만(상한 5.8억).
- 전세 3.8억(2026.07) 세팅 시 실투자금 약 1억 5,000만 원(30평대 준신축을 1억대로).
진호: 입지도 받쳐줘요 — 구월2지구(약 1.6만 가구 복합도시) 보상·착공, GTX-B 인천시청역 간접
수혜, 옛 롯데백화점 부지 재개발. 단 장기미진행 후 재진행 이력이 있으니 멈췄던 사유(변경·연기,
채무자 회생 여부)는 입찰 전 기록 열람으로 확인하세요.
나머지 4건 요점
진호:
- 잠실엘스(36억 신건) — 잠실 MICE·영동대로 복합개발·GBC 직접 수혜 대장. 토지거래허가구역이지만 경매 낙찰은 실거주 의무 없이 취득 가능(허가구역 갭투자의 사실상 유일 통로). 신건은 시세 확인이 먼저, 아니면 1회 유찰(28.8억) 대기가 정석.
- 송도 더샵그린워크3차(9.12억, −30%) — GTX-B 착공 라인 + 롯데몰·삼성바이오 배후. 감정가 13.03억 실거래 재검증만 끝나면 유효.
- 오포e편한세상(5.96억, 전용 49평) — 오포~판교 도시철도 확정, 판교 대체 주거. ⚠재진행·20% 저감 이력 → 지연 사유 확인이 전제.
- 까치마을태화(1.97억 소액) — 작전역 도시재생·계양테크노밸리 배후, 공시가 1~2억 세제 유리. NPL 물건이라 채권 관계 확인 필수.
🎯 우선순위 & 확인하기
수아: 1순위 계산 끝난 실속 → 구월 센트럴자이(5.2~5.3억, 상한 5.8억). 2순위 호재 → 송도
더샵(시세 재검증 후). 구경+학습 → 잠실엘스(허가구역 경매 취득 교과서).
🏗️ 진호: 매각기일이 지났을 수 있으니 사건번호로 현재 상태를 확인하세요.
입찰 전 매각물건명세서·현황조사서 원본 확인은 필수. 추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다.