[26.07.22 매각] 금천구 시흥동 빌라: 감정가 3억이 2.4억, 재개발 품은 2억대 물건
[26.07.22 매각] 금천구 시흥동 빌라: 감정가 3억이 2.4억, 재개발 품은 2억대 물건
📅 매각기일 2026.07.22 · 서울남부지방법원 · 추천 작성일 2026.07.17 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 지금은 매각기일이 지났거나 물건 상태(취하·변경·재매각 등)가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호(2025타경580)로 확인하세요. 본 글은 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.
진호: 서울에서 2억 원대로 재개발 기대감까지 챙길 수 있는 물건은 자주 안 나와요. 이건
세 가지가 겹칩니다 — ① 권리 깔끔(대항력 없는 임차인), ② AI 시세가 감정가보다 높음, ③ 재개발
노후도 요건 충족 지역.
물건 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경580 (서울남부지방법원 본원) |
| 소재지 | 서울 금천구 시흥동 (다세대/빌라) |
| 대지지분 | 6.92평(22.88㎡) / 건물 11.79평(38.97㎡) |
| 감정가 | 3억 원 (2025.09.24) |
| 최저입찰가 | 2억 4,000만 원 (감정가 80%, 유찰 1회) |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
🔍 권리분석 — 위험도 '낮음'
수아: AI 권리분석 기준 위험도 '낮음' 판정이에요.
- 대항력 없는 임차인: 말소기준권리보다 늦게 전입 → 낙찰자가 보증금 인수 의무 없음(HUG 인수조건도 없음).
- 당해세: 배당 순위에만 영향, 낙찰자 추가 부담 아님.
- 한 줄 정리 → 인수하는 권리 없음. 명도 대상은 대항력 없는 임차인 1명.
※ 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본 원본과 전입세대열람은 반드시 직접 확인하세요.
💰 시세분석 — 감정가보다 시세가 높다
수아: 재미있는 포인트예요. 보통 감정 시점이 오래되면 감정가가 시세보다 높은데, 이건 반대로
AI 시세가 감정가를 웃돕니다.
- AI 추정 시세: 3억 251만 원(평당 2,562만 원)
- 감정가: 3억 원 / 인근 실거래: 2억 9,000만 원(2022.07)
- → 최저가 2억 4,000만 원은 시세 대비 약 6,000만 원 이상 낮은 가격.
🏗️ 재개발 호재
진호: 금천 독산·시흥 일대는 약 44만㎡ 규모 통합 재개발 계획이 구체화되는 지역이에요.
정비구역 지정 첫 관문인 노후도 요건(건축물 60~67% 이상 노후·불량)을, 저층 빌라 밀집한 시흥동
일대가 여유 있게 충족합니다. 대지지분 6.92평은 정비사업에서 단독 입주권 확보에 안정적인
체급이라 현금청산 리스크에서 비교적 자유롭고요. 단, 정비사업은 장기 투자로 접근해야 합니다.
🎯 입찰가 밴드
수아: 과거 낙찰 사례 기반 예상입니다.
| 기준 | 낙찰가율 | 예상 입찰가 |
|---|---|---|
| 감정가 대비 | 75.5% | 2억 2,659만 원 |
| 시세 대비(추천) | 80.0% | 2억 4,118만 원 |
| 최저입찰가 대비 | 111.7% | 2억 6,811만 원 |
👉 추천 입찰 밴드: 2억 2,700만 ~ 2억 4,200만 원. 경쟁이 붙으면 시세 대비 80%인 2억 4,100만 원 부근이 커트라인이 될 확률이 높고, 그래도 시세 대비 약 6,000만 원 안전마진이 남습니다.
이 물건, 최신 상태로 확인하기
🏗️ 진호: 매각기일이 지났을 수 있으니, 사건번호 2025타경580으로 현재 상태(매각 결과·재매각 여부)와 권리·시세 분석을 파트너 사이트에서 확인하세요.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서·현황조사서 원본을 확인하세요. 최종 판단과 책임은 입찰자 본인에게 있습니다.