[26.07.22~28 매각] 수도권 아파트 6선: 1기 신도시 재건축 3.4억부터 서울 30평 5.7억까지

📅 매각기일 2026.07.22~28 · 추천 작성일 2026.07.15 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 매각기일이 지났거나 최저가·물건 상태가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요. 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.

수아: 5중 필터(수도권 아파트 / 7.2228 매각 / 유찰 1회↑ / AI 리스크 3 이하 / 최저입찰가 < 시세 / 매매가 상승·낙찰 Top30) 통과 6건이에요. 전부 감정가 대비 2030% 낮게 시작합니다.

7/22~28 매각 6선

사건번호	소재지(단지)	전용	감정가	최저가	할인	기일
2024타경54780	부천시 소사본동 (소사역푸르지오)	37.19평	9억 6,700만	6억 7,690만	−30%	07-23
2023타경2609	남양주시 다산동 (다산펜테리움리버테라스2)	25.71평	8억 3,700만	5억 8,590만	−30%	07-28
2024타경106792	서울 동대문구 답십리동 (동답한신)	29.18평	7억 1,900만	5억 7,520만	−20%	07-28
2024타경529427	인천 서구 청라동 (호반베르디움)	25.71평	6억 3,600만	4억 4,520만	−30%	07-28
2026타경60095	고양시 백석동 (흰돌마을)	22.15평	4억 9,000만	3억 4,300만	−30%	07-28
2024타경56529	평택시 동삭동 (평택센트럴자이1단지)	18.01평	3억 7,600만	2억 6,320만	−30%	07-28

🎯 심층 — 답십리 동답한신, "감정가가 2년 전 가격" (2024타경106792)

수아: 핵심은 감정 시점이에요.

• 감정가 7억 1,900만(2024.04) → 2년 지난 지금 실거래 7억 8,000만(2026.04). 감정가가 시세를 못 따라가는, 경매에서 가장 반가운 유형.
• 1회 유찰 최저가 5억 7,520만(감정가 80%)이지만 실거래 기준으론 시세의 74% — 표면 할인율보다 실제가 더 큼.
• 👉 추천 입찰가 5억 7,898만(시세 대비 83%) = 최저가에서 400만 얹은 수준. 낙찰 시 안전마진 약 2억(26%). 감정가 기준(6.22억)·최저가 기준(6.32억)으로 올려도 시세 대비 1.5억↑ 남음.
• 결론: 5억 7,900만~6억 입찰, 마지노선 6억 5,000만. 1992년식이라 재건축·리모델링 연한 도달, 청량리 GTX-B·C 간접 수혜.

나머지 5건 테마별 요점

진호:

• 소사역푸르지오(6.77억) — 소사역 원도심 재개발+역세권 특별건축구역으로 동네가 통째로 신축타운화. 1호선+서해선 더블 역세권+GTX-B 연계. ⚠재경매·장기미진행 사유 확인 전제.
• 다산펜테리움리버테라스2(5.86억) — 2019 입주 신축급, 8호선 연장(별내선)으로 잠실 20분대, 왕숙신도시 거점. 일부 한강 조망.
• 청라 호반베르디움(4.45억, −30%) — 7호선 청라 연장·스타필드·의료복합타운 완성 단계, 제3연륙교 진행. 입지 대비 가격 경쟁력 최상.
• 일산 흰돌마을(3.43억) — 1994년식, 노후계획도시(1기 신도시) 특별법 수혜. 백석역 역세권·GTX-A 간접. 공시가 2~3억대로 세부담 가벼움. '재건축 확정'이 아니라 '테마 진입'·장기 관점.
• 평택센트럴자이1단지(2.63억) — 2017 브랜드 신축급, 평택지제역(SRT·GTX 추진)+삼성 평택캠퍼스 배후. 월세 수익형으로도 계산 섬.

수아: 이번 리스트는 재경매·장기미진행·NPL 물건이 유독 많아요. "전 낙찰자는 왜 포기했나?"에 답을 찾은 뒤 입찰하는 게 철칙 — 숨은 임차 보증금 함정이 있을 수도, 단순 대출 문제였다면 경쟁이 줄어든 기회일 수도 있습니다.

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