[26.07.23 매각] 수도권 빌라 6선: 6건 전부 HUG 말소확약, 인수 위험 0
[26.07.23 매각] 수도권 빌라 6선: 6건 전부 HUG 말소확약, 인수 위험 0
📅 매각기일 2026.07.23(목) · 추천 작성일 2026.07.16 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 추천입니다. 매각기일이 지났거나 최저가·물건 상태가 바뀌었을 수 있어요. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요. 정보·교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다.
진호: 이번 6건은 전부 'HUG 임차권 인수조건 변경'(말소확약 완료) 물건이에요. 등기부에
선순위 임차권이 보여도 매각으로 말소되고 낙찰자 인수금은 0원. 즉 권리분석은 이미 끝났고,
남은 건 가격 하나입니다.
수아: 필터는 이렇게 조였어요 — 수도권 빌라 / 최저가 5,000만↑ / 7.23 매각 / 유찰 1회↑ /
AI 리스크 점수 2 이하 / 최저입찰가 < 시세 / 반경 100m·12개월 낙찰사례 포함.
7/23 매각 6선 (주소는 동 단위, 상세는 땅집고 옥션에서 사건번호로)
| 사건번호 | 소재지 | 전용 | 감정가 | 최저가 | 진행 | 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경62476 | 경기 파주시 금촌동 | 19.1평 | 3억 1,900만 | 2억 2,330만 | 유찰 1회 | HUG 확약·GTX-A 갭투자 |
| 2025타경514528 | 인천 서구 마전동 | 18.2평 | 1억 7,400만 | 1억 2,180만 | 유찰 1회 | 검단 확장 배후·HUG 확약 |
| 2025타경513720 | 인천 남동구 구월동 | 14.3평 | 1억 7,300만 | 1억 2,110만 | 유찰 1회 | ⭐GTX-B + 재개발 인접 |
| 2025타경513307 | 인천 미추홀구 주안동 | 22.1평 | 2억 원 | 9,800만 | 유찰 2회 | ⭐반값·지분 9.9평 |
| 2025타경512565 | 인천 미추홀구 주안동 | 15.7평 | 1억 4,100만 | 6,909만 | 유찰 2회 | 🔍착시 할인율(아래) |
| 2025타경512925 | 인천 서구 공촌동 | 16.7평 | 1억 3,600만 | 6,664만 | 유찰 2회 | 반값·도로 신설 예타 통과 |
⭐ 오늘의 추천 2건
진호:
- 인천 구월동 (2025타경513720, 최저 1.21억) — 도보권 인천시청역에 GTX-B 정차 확정(개통 시 여의도·서울역 20분대), 구월3동 A구역 재개발 추진위 승인으로 기대감. 구역 편입은 지자체 확인 필요하지만, 편입 안 돼도 GTX-B 역세권 임대 수요 탄탄. HUG 확약.
- 인천 주안동 (2025타경513307, 최저 9,800만·반값) — 주안역 더블 역세권, 대지지분 9.9평·건물 22평. 무갭·소액 갭으로 깔고 역세권 정비 흐름을 기다리는 구조. HUG 말소확약 완료.
🔍 오늘의 해부 — '반값'의 착시 (2025타경512565, 주안동)
수아: 감정가 1억 4,100만 원이 6,909만 원까지(감정가 49%, 2회 유찰) 떨어져 '-51%'로 보이지만
착시예요.
- 실거래 8,900만 원(2026.05), AI 시세 9,655만 원 → 감정가가 실거래보다 5,200만 원 부풀려짐.
- 시세 기준으로 최저가 6,909만 원은 시세의 72~77%, 즉 할인 폭은 '반값'이 아니라 2할대.
- 과거 전세 1억 4,400만(2021.04) > 매매 8,900만 → 전형적 깡통 이력. 그래서 HUG가 대위변제 후 말소확약을 걸어둔 물건(인수금 0원).
- 👉 입찰 상한 7,000만 원 안팎(시세 72%), 낙찰 시 마진 약 2,000만 원 — 크진 않아도 인수 위험 0으로 확정되는 마진.
🎯 우선순위 & 주의점
진호: 추천 → ①구월동(GTX-B+재개발) ②주안동 반값. 실속 → 공촌동(도로 예타·6,600만),
파주 금촌(GTX-A 실거주 갭). 가격 절제형 → 주안동 착시물건(7,000만 상한 엄수), 마전동(검단 배후).
수아: 이 리스트에서 조심할 건 위험이 아니라 가격이에요. 감정가 거품에 속아 시세 이상으로
응찰하지 않는 것 — 물건별 최근 실거래로 상한을 정하고 그 위로는 안 쓰는 것이 유일한 규칙입니다.
이 물건들, 최신 상태로 확인하기
🏗️ 진호: 6건 모두 시의성 물건이라 매각기일이 지났을 수 있어요. 파트너 사이트에서 사건번호로 현재 상태·권리·시세를 확인하세요.
HUG 말소확약·인수조건은 반드시 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요. 최종 판단과 책임은 입찰자 본인에게 있습니다.