[26.08.05~13 매각] 수도권 농지 경매 6선: 할인율 착시를 걷어내라

📅 매각기일 2026.08.05~13 · 작성일 2026.07.29 ⚠️ 작성일 기준 브리핑입니다. 농지는 농취증·규제 등 고난도 요소가 많으니 입찰 전 매각물건명세서·농취증 발급 가능성·전문가 확인 필수. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로.

이 브리핑 3줄 요약

• 수도권 농지 6건. 농지는 '감정가 대비 몇 %' 할인율이 무의미 — 진짜 기준은 공시지가·농지연금 산정액.
• 목적은 ① 농지연금(노후) ② 귀농·주말농장 ③ 장기 지가투자. 농취증이 관문(미발급 시 보증금 몰수).
• 추천 = 양평 서종면 논(답) 1,094평, 최저 2억 322만(감정가 24%지만 실제로는 공시지가 수준).

왜 반값 농지인가 — 농지연금과 농취증

• 농지연금 = 농지를 담보로 매달 연금(만 60세↑·영농경력 5년↑). 지급액이 공시지가·감정가 기준이라 싸게 낙찰받을수록 투입원금 대비 수익률(ROI)이 높아집니다.
• 농취증(농지취득자격증명)이 관문 = 낙찰 후 기한 내 미발급 시 보증금 몰수. 실제 영농 능력·계획 심사가 있어 입찰 전 발급 가능성 확인 필수.
• 수도권 농지는 지가 방어력이 있어(양평·양주·인천) 연금 수급 후 상속·매각 시 원금 손실 위험이 지방보다 낮음.

8/5~13 매각 6선

사건번호	소재지(지목)	면적(평)	감정가	최저가	진행	특징
2025타경72932	양주 백석읍 연곡리 (전)	946.7	12억 2,014만	4억 1,851만	유찰 3회(34%)	건물 15평 포함·주거겸용 검토
2025타경512088	인천 남동구 만수동 (답)	469.1	9억 1,760만	4억 4,962만	유찰 2회(49%)	도심 인근·개발기대·⚠️규제 확인
2024타경41616	양평 서종면 수입리 (답)	1,009.7	12억 1,958만	4억 1,831만	유찰 3회(34%)	북한강·전원주택 선호 상위
2024타경4617	여주 가남읍 신해리 (전)	2,329.3	9억 2,352만	3억 1,677만	유찰 3회(34%)	대규모 밭·영농 규모화
2024타경35000	양평 서종면 정배리 (답) ⭐	1,094.1	8억 4,638만	2억 322만	유찰 4회(24%)	최저가가 공시지가 수준
2025타경72925	양주 남면 한산리 (전)	766.3	9억 3,684만	4억 5,905만	유찰 2회(49%)	밭 766평

⚠️ 표의 '감정가 대비'는 참고 수치일 뿐. 농지는 감정가와 공시지가·실거래 괴리가 커 이 숫자만으로 싸다/비싸다 판단 금지. 반드시 공시지가·농지연금 산정액과 대조. 6건 모두 농취증 필요.

🎯 오늘의 추천 — 양평 서종면 정배리 (2024타경35000) · 최저 2억 322만

• 🟡 권리(안전한가): 농취증이 관건. 등기상 특수권리보다 농취증 발급 가능성이 핵심 리스크 (미발급 시 보증금 몰수). 실제 영농 계획·자격을 미리 점검.
• 🟡 가격(남는가): 착시 주의. 감정가 8.46억의 24%(2억 322만)로 파격처럼 보이나 실제로는 공시지가 수준. 진짜 판단은 공시지가·인근 실거래·농지연금 산정액으로. → 총비용·안전마진으로 입찰가 정하기
• 북한강 인근 전원주택 선호지의 논 1,094평 — 입지는 상위권.

목적별로 이렇게 보세요

• 농지연금(노후) → 공시지가 대비 저가일수록 유리 — 양평 정배리(2.03억)
• 전원주택·별장 → 양평 서종면 수입리(4.18억, 서울 접근·북한강 선호)
• 영농 규모화·법인 → 여주 신해리(3.17억, 2,329평 대규모)
• 개발 기대(고난도) → 인천 만수동(4.50억, 도심 인근) — ⚠️도시지역 농지 규제 확인
• 주거 겸용 → 양주 연곡리(4.19억, 건물 포함)

⚠️ 입찰 전 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 최우선 확인(미발급 시 보증금 몰수)
• 공시지가·농지연금 산정액·인근 실거래로 실가치 판단(감정가 할인율 착시 금지)
• 도시지역 내 농지는 개발·이용 규제 확인
• 매각물건명세서로 지목·현황·특이사항 최종 확인

최신 상태로 확인하기

🏗️ 진호: 농지는 농취증·규제가 생명입니다. 사건번호로 최신 상태·명세서를 확인하세요.

👉 땅집고 옥션에서 사건번호로 검색 →

추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다. 농지는 초보 신중·전문가 확인 권장.