[26.08.10~11 매각] 서울 빌라 6선: HUG 말소확약으로 인수위험 0

📅 매각기일 2026.08.10~11 · 작성일 2026.07.31 ⚠️ 이 글은 작성일 기준 브리핑입니다. 매각기일·최저가·확약 여부는 바뀔 수 있으니 입찰 전 땅집고 옥션에서 사건번호로 최신 상태를 확인하세요. 정보·교육 목적입니다.

진호: 빌라 경매에서 초보가 가장 겁내는 게 '선순위 임차권' 표기예요. 그런데 옆에 **HUG 말소확약(임차권 인수조건 변경)**이 붙어 있으면 얘기가 완전히 달라집니다.

HUG '임차권 인수조건 변경(말소확약)'이란?

전세사기 등으로 세입자가 보증금을 못 받으면 HUG가 대신 갚고(대위변제) 그 임차권을 넘겨받아 등기합니다. 이후 경매에서 HUG는 배당으로 우선변제만 받고, 못 받은 잔액이 있어도 낙찰자에게 청구하지 않겠다는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 냅니다.

→ 그 결과 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원. '선순위 임차권'이라는 표기만 남을 뿐입니다. 단, 말소확약은 매각물건명세서에 기재되니 문구와 확약서 제출일을 반드시 직접 확인하세요. 확약 없는 선순위 임차권은 실제 인수 위험이 있습니다.

8/10~11 매각 6선

사건번호	소재지	전용	감정가	최저가	진행	특징
2025타경51253	강동구 성내동 ⭐	17.8㎡	1억 6,600만	1억 3,280만	재진행(80%)	HUG 말소확약·강남4구 생활권
2025타경13144	강북구 수유동	59.4㎡	3억 8,000만	3억 400만	유찰 1회(80%)	6건 중 최대 면적·실거주
2025타경13053	강북구 수유동	36.22㎡	2억 3,300만	1억 8,640만	유찰 1회(80%)	HUG 말소확약
2025타경102771	관악구 신림동	28.74㎡	2억 9,100만	1억 8,624만	재진행(64%)	HUG+장기미진행·고난도
2025타경11247	금천구 독산동	49.23㎡	2억 1,800만	1억 3,952만	유찰 2회(64%)	신안산선·모아타운 인근
2025타경103018	종로구 명륜3가	59.98㎡	2억 1,500만	1억 1,008만	유찰 3회(51%)	대학로 임대수요

수아: ⭐표 포함 HUG 확약 3건(성내동·수유동 런던·신림동)이 말소확약 물건이에요. 누적 유찰이 많아 보여도, 누적 횟수가 아니라 '현재 감정가 대비율(80%·64%)'이 실제 가격입니다.

🎯 오늘의 추천 — 강동구 성내동 (2025타경51253) · 최저 1억 3,280만

수아: '싸게 나온 빌라'는 많아도 '안전하게 싼' 빌라는 드물어요. 이 물건이 그 드문 경우예요.

권리 — HUG 말소확약으로 인수위험 0. 신청채권자가 HUG. 임차보증금반환채권(2.4억, 우선변제)을 HUG가 대위행사하는 구조인데, 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출(2026.5.12) → 낙찰자 인수 보증금 0원. AI 권리분석도 '위험도 낮음'.
가격 — 최저 1.328억 = AI시세(2.12억)의 63%, 실거래(2.4억·2021.11)의 55% 수준. AI 예상 입찰가 1억 4,061만(감정가 84.7%)이면 시세 대비 여유.
단, '재진행' 건. 과거 저감됐다가 HUG 확약 절차와 함께 감정가 100%로 리셋 후 다시 80% 저감 중. '유찰 압축'이 아니라 **재진행 후 80%**임을 정확히 이해할 것.
8호선·올림픽공원 강남4구 생활권이지만 전세(2.3억)가 매매(2.4억)에 붙어 있어 갭투자 금물, 임대·실거주형으로 접근.

목적별로 이렇게 보세요

안전한 저가 진입(HUG 확약) → 강동 성내동(1.33억)·강북 수유동 런던(1.86억) — 인수위험 0 확인 후
넓은 실거주 → 강북 수유동(3.04억, 전용 59.4㎡) — 6건 중 최대 면적
도심 임대 수익형 → 종로 명륜3가(1.10억, 대학로 수요)
개발 호재 베팅 → 금천 독산동(1.40억, 신안산선·모아타운) — 저층 현장 검증
고난도·초저가 도전 → 관악 신림동(1.86억) — HUG+장기미진행 이력 확인 전제

⚠️ 입찰 전 체크리스트

매각물건명세서에서 '임차권 인수조건 변경·대항력 포기·말소동의' 문구와 확약서 제출일 직접 확인
전세가 ≈ 매매가 물건은 갭투자 금지, 임대·실거주로 판단
소형 대지지분 빌라는 재개발·시세상승 기대 제한 → "싸게 사서 임대"가 핵심
저층·지하는 채광·습기·임대 선호도를 현장 임장으로 검증
재진행 물건은 누적 유찰수 착시 금지, 현재 감정가 대비율로 판단

[26.08.10~11 매각] 서울 빌라 6선: HUG 말소확약으로 인수위험 0, 강동 성내동 1.3억대