[26.08.12~13 매각] 수도권 신도시 국민평형 경매 6선: 브랜드 30평대를 3억대에, '감정가 할인율'의 함정

📅 매각기일 2026.08.12~13 · 작성일 2026.08.03 ⚠️ 작성일 기준 브리핑입니다. 매각기일·최저가는 바뀔 수 있으니 입찰 전 땅집고 옥션에서 사건번호로 최신 상태를 확인하세요. 정보·교육 목적입니다.

진호: 이번 주는 김포한강·배곧·흥덕처럼 인프라 다 깔린 신도시·택지지구예요. 현장 다녀보면 1군 브랜드 국민평형이 3억대에 나온다는 게 실수요자한테는 확실히 눈에 띕니다.

수아: 눈에 띄는 만큼 함정도 있어요. '감정가 30% 할인'이라는 숫자에 속으면 안 됩니다. 김포 물건은 감정가(4.57억)가 실거래(4.05억)보다 높게 잡혀서, 할인율이 실제보다 부풀려 보여요. 기준은 감정가가 아니라 실거래·AI시세입니다.

이 브리핑 3줄 요약

• 수도권 신도시·택지지구 아파트 6건 — 김포한강·시흥 배곧·용인 흥덕/영덕 등 인프라 지역의 국민평형·대형이 유찰로.
• 추천 = 김포한강아이파크(전용 84㎡ 국민평형, 1군 브랜드, 최저 3억 1,990만).
• 단, '감정가 대비 할인율'에 속지 말 것 — 판단 기준은 감정가가 아니라 동일지번 실거래·AI시세.

'감정가 30% 할인'의 함정 — 시세로 다시 보기

경매 물건을 보면 '감정가 대비 몇 % 저감'이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 감정가는 시세가 아닙니다. 감정 시점·방식에 따라 시세보다 높게 잡히는 경우가 많고, 그러면 '할인율'이 실제보다 부풀려 보입니다.

이번 추천 물건 김포한강아이파크가 바로 그 사례입니다. 감정가 4억 5,700만원, 최저가 3억 1,990만원이라 '감정가의 70%, 30% 할인'처럼 보입니다. 그런데 동일지번 실거래는 4억 500만원, AI시세는 4억 1,432만원으로 감정가가 시세보다 높게 잡혔습니다. 실거래(4억 500만) 기준으로 다시 계산하면 최저가는 약 21% 낮은 수준입니다. 여전히 저가지만 '30% 할인'은 아닙니다.

→ 시세·안전마진 계산은 총비용·안전마진으로 입찰가 정하기, 낙찰가율로 시세 감 잡기는 정량지표로 시세 읽기.

8/12~13 매각 6선 (매각기일 순)

표 보는 순서: ① 예산에 맞는 최저가 → ② 전용면적(가족 수·평형) → ③ 유찰·감정가 대비율(경기 유찰 1회당 -30%) → ④ 매각기일. 어느 물건이든 감정가 대비율이 아니라 실거래·AI시세로 판단하세요.

사건번호	소재지(단지)	전용	감정가	최저가	진행(감정가대비)	매각기일
2025타경56916	경기 용인시 기흥구 상하동 (지석마을그대가크레던스)	163.56㎡	6억 5,000만	4억 5,500만	유찰 1회(70%)	8월 12일
2025타경55351	경기 용인시 기흥구 영덕동 (용인영덕신일)	84.84㎡	3억 6,200만	2억 5,340만	유찰 1회(70%)	8월 12일
2026타경60131	경기 파주시 파주읍 연풍리 (동광모닝스카이)	84.93㎡	2억 1,000만	1억 4,700만	유찰 1회(70%)	8월 12일
2024타경33226	경기 이천시 창전동 (현대아파트)	52.88㎡	1억 4,300만	7,007만	유찰 2회(49%)	8월 12일
2025타경4973	경기 김포시 구래동 (김포한강아이파크) ⭐	84.96㎡	4억 5,700만	3억 1,990만	유찰 1회(70%)	8월 13일
2025타경52700	경기 시흥시 배곧동 (시흥배곧신도시골드클래스)	65.61㎡	4억 1,500만	2억 9,050만	유찰 1회(70%)	8월 13일

⚠️ 파주(2026타경60131) 는 선순위 임차권·HUG 임차권 인수조건 변경 건입니다. 말소확약·보증금 인수 여부를 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요. → 매각물건명세서 읽는 법

물건별 특징 한눈에

• 김포 구래동 · 김포한강아이파크 (2025타경4973) ⭐ — 전용 84㎡ 국민평형. 김포한강신도시 1군 브랜드(HDC 아이파크). 김포골드라인 구래역, 구래동 중심상업지구 인접.
• 용인 기흥 상하동 · 지석마을그대가크레던스 (2025타경56916) — 전용 163.56㎡ 대형(펜트하우스급), 6건 중 전용면적 최대. 에버라인(경전철) 지석역 역세권. 넓은 실사용 공간 실수요에 적합.
• 용인 기흥 영덕동 · 용인영덕신일 (2025타경55351) — 전용 84㎡ 국민평형. 흥덕지구·수원 영통 인프라 공유. 수원신갈IC·용인서울고속도로로 수도권 남부 이동 편리한 직주근접형. 대항력 없는 임차인.
• 시흥 배곧동 · 시흥배곧신도시골드클래스 (2025타경52700) — 배곧신도시 계획도시로 도로망·공원·대형상권 쾌적. 서해안·제3경인고속도로로 송도·서울 이동 편리. 전용 65㎡ 중소형. 대항력 없는 임차인.
• 파주 파주읍 연풍리 · 동광모닝스카이 (2026타경60131) — 전용 84㎡가 1억원대 중반, 진입 장벽이 매우 낮음. 선순위 임차권·HUG 임차권 인수조건 변경 건이므로 말소확약·보증금 인수 여부를 명세서에서 반드시 확인.
• 이천 창전동 · 현대아파트 (2024타경33226) — 이천 중심생활권, 경강선 이천역 이용. 2회 유찰로 감정가의 반값 수준(7,000만원대)까지 하락한 가성비 물건. 소액 투자·실거주형.

🎯 오늘의 추천 — 김포한강아이파크 (2025타경4973) · 최저 3억 1,990만

수아: 이 물건은 '감정가 할인'이 아니라 '실거래 대비 79%'로 봐야 정확해요. 감정가가 시세보다 높게 잡혀서 최저가가 실제보다 더 싸 보이는 착시가 있습니다. 저는 숫자만 정확히 짚을게요.

진호: 현장 기준으로는 김포한강신도시 1군 브랜드 국민평형이 3억대에 잡힌다는 조합이 강점이에요. 다만 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있어서, 저는 시세차익보다 실거주·장기보유로 접근하라고 봅니다.

• 🟡 가격(남는가): 저가지만 착시 주의. 감정가 4억 5,700만의 70%(최저 3억 1,990만)까지 1회 유찰. 하지만 동일지번 실거래 4억 500만원(2026.7)·AI시세 4억 1,432만원으로 감정가가 시세보다 높게 잡혔습니다. 실거래 기준 최저가는 약 79% 수준(약 21% 낮음) — 저가는 맞지만 '30% 할인'으로 계산하면 안 됩니다.
• 🟢 권리(안전한가): 무난. 부동산임의경매, AI 위험도 낮음. 다만 임차인·점유 관계는 매각물건명세서로 확인.
• 전세가율 높음 — 실거래 전세가 3억 1,000만원으로 최저가에 근접. 매매가 대비 전세가율이 높아 시세차익 여지는 크지 않으니, 갭투자보다 실거주·장기보유 관점이 안전합니다.
• 입지 — HDC현대산업개발 1군 브랜드 대단지 + 구래동 중심상업지구(대형마트·영화관·병원·학원가 도보권) + 김포골드라인 구래역. 신도시 실수요층이 두터운 지역.

→ 권리 안전 여부 판단은 권리분석 기초를 참고하세요.

목적별로 이렇게 보세요

• 신도시 브랜드 실거주 → 김포 김포한강아이파크(3.20억)·시흥 배곧(2.91억) — 인프라·브랜드.
• 넓은 대형 → 용인 지석마을그대가크레던스(4.55억, 전용 163㎡) — 펜트하우스급.
• 직주근접 국민평형 → 용인 영덕신일(2.53억) — 흥덕·영통 인프라.
• 소액 진입 → 파주 동광모닝스카이(1.47억, HUG 확인)·이천 현대(0.70억) — 저가·가성비.

⚠️ 입찰 전 체크리스트

• 시세 기준 판단 — 감정가(4.57억)가 아니라 실거래(4.05억)·AI시세(4.14억)로 상한을 정한다. 감정가 할인율에 속지 말 것.
• 전세가율 확인 — 전세 3.1억이 최저가에 근접. 시세차익형보다 실거주·장기보유 관점.
• 권리 확인 — 매각물건명세서로 임차인·점유 관계, 파주는 HUG 말소확약 문구 확인.
• 저감률 계산 — 경기는 유찰 1회당 -30%. 다음 회차를 기다릴지, 이번에 안전마진으로 들어갈지 판단.

최신 상태로 확인하기

🏗️ 진호: 회차·최저가는 계속 바뀝니다. 사건번호로 최신 상태·명세서를 확인하세요.

👉 땅집고 옥션에서 사건번호로 검색 →

추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다.