매매 절차와 돈의 흐름: 계약금·중도금·잔금·소유권이전 한 번에

부동산 매매는 한 번에 큰돈이 오가는 거래지만, 절차 자체는 정해진 순서를 따릅니다. "언제 무슨 돈이 나가고, 그 시점에 어떤 권리·의무가 생기는지"만 알면 실수를 크게 줄일 수 있습니다. 이 글은 매수자·매도자 모두의 관점에서 전 과정을 정리합니다.

📍 이 글의 사례(가상): 첫 집을 사는 매수자 지아씨와, 그 집을 파는 매도자 사이에서 계약부터 잔금·이전등기까지 무슨 일이 벌어지는지 따라가 봅니다.

돈의 흐름 한눈에

단계	시점	오가는 돈	이때 생기는 것
계약	계약일	계약금(보통 매매가 10%)	계약 성립, 특약 확정
중도금	계약~잔금 사이	중도금(협의)	지급 후 일방 해제 제한
잔금	잔금일	잔금 + 취득세·비용	소유권이전등기, 열쇠·인도

Step 1. 매물·서류 확인 — 계약 전이 가장 중요

계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인합니다.

• 등기부등본: 소유자(계약 상대와 일치?), 근저당·가압류 등 권리관계. → 등기부등본 완전정복
• 시세: 국토교통부 실거래가로 적정가 확인. → 부동산 시세분석 기초
• 건축물대장·현황: 위반건축물 여부, 실제 면적·용도.

📍 지아씨 사례: 등기부를 떼보니 소유자와 매도인 이름이 같았고 근저당이 있었다. "잔금 때 이 대출을 상환·말소하는 조건"을 특약에 넣기로 했다.

Step 2. 계약 — 계약금과 특약

• 계약금은 보통 매매가의 10%. 계약금을 주고받으면 계약이 성립합니다.
• 계약금 해제(민법 565조): 중도금 지급 '전'이라면, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
• 특약사항이 핵심입니다: 근저당 말소 조건, 잔금일, 시설·수리 상태, 하자 처리, 입주(명도) 시점 등을 구체적으로 적습니다. → 계약서 작성 실전

Step 3. 중도금 — 지급 순간 '되돌리기'가 어려워진다

중도금은 계약금과 잔금 사이에 치르는 돈으로, 금액·시점은 협의입니다. 중요한 법적 의미는 중도금이 지급되면 계약금 배액배상만으로는 계약을 해제할 수 없다는 점입니다(이행에 착수). 즉 중도금 이후로는 거래가 사실상 확정됩니다.

💡 계약을 빨리 확정하고 싶은 쪽은 중도금 일정을 앞당기고, 여지를 두고 싶은 쪽은 중도금 없이 계약금→잔금으로 갈 수도 있습니다. 전략적으로 협의하세요.

Step 4. 잔금·소유권이전등기 — 동시이행

잔금일에 잔금 지급과 소유권이전등기를 '동시이행' 으로 처리합니다. 실무는 보통 법무사가 중개해 안전하게 진행합니다.

• 매수인: 잔금 지급 → 소유권이전등기 서류 확인(등기필증·위임장 등) → 등기 접수.
• 매도인: 잔금 수령 → 근저당 말소(대출 상환) → 열쇠·집을 인도(명도).
• 대출을 끼는 매수인은 이 시점에 주택담보대출이 실행되며 잔금에 충당됩니다.

⚠️ 잔금일 동시성이 생명입니다. 돈만 주고 등기·말소가 안 되거나, 명도가 안 된 채 잔금을 치르면 분쟁이 됩니다. 등기부상 권리가 깨끗해지는 것과 잔금이 함께 이뤄지도록 하세요.

Step 5. 세금·비용 — 사는 쪽·파는 쪽 각각

• 매수자: 취득세(잔금·등기 시), 법무사비, 중개보수. → 취득세 정리, 중개보수
• 매도자: 양도소득세(차익에 대해), 중개보수. 보유기간·주택 수에 따라 세액이 크게 달라집니다. → 양도소득세 정리

매수자 vs 매도자 체크리스트

매수자

• 등기부·시세·건축물대장을 계약 전에 확인했는가
• 특약(근저당 말소·잔금일·명도·하자)을 구체적으로 넣었는가
• 대출 실행 일정과 잔금일을 맞췄는가(경락·주담대 한도 사전 확인)
• 취득세·법무사비·중개보수 등 부대비용을 예산에 반영했는가

매도자

• 잔금일에 대출 말소·명도가 가능한지 일정을 잡았는가
• 양도세(보유기간·비과세 요건)를 미리 계산했는가

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 계약하고 마음이 바뀌면 계약금만 포기하면 되나요? A. 중도금 지급 '전'이라면 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 해제할 수 있습니다. 다만 중도금이 지급된 뒤에는 그 방법으로 해제할 수 없습니다.

Q. 잔금과 등기, 뭐가 먼저인가요? A. '동시이행'이 원칙입니다. 실무상 법무사 입회 하에 잔금 지급과 이전등기 접수, 근저당 말소, 인도가 같은 자리에서 맞물려 진행됩니다.

Q. 대출을 끼고 사면 순서가 어떻게 되나요? A. 잔금일에 은행의 주택담보대출이 실행되어 잔금에 충당되고, 동시에 매도인의 기존 대출은 상환·말소됩니다. 한도·금리는 잔금일 기준으로 은행에 사전 확인하세요.

핵심 요약(TL;DR)

• 매매는 계약(계약금 10%) → 중도금 → 잔금·소유권이전등기 순으로, 각 단계마다 오가는 돈과 법적 의미가 다르다.
• 중도금 전엔 계약금(포기/배액)으로 해제 가능하지만, 중도금 후엔 거래가 확정된다.
• 잔금·등기·말소·명도는 동시이행 — 돈만 먼저 주면 안 된다.
• 매수자는 취득세, 매도자는 양도세. 부대비용까지 넣어야 진짜 비용이 잡힌다.

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