[26.08.11~25 매각] 수도권 공장 경매 6선: '왜 싼지'부터 보라

📅 매각기일 2026.08.11~25 · 작성일 2026.07.27 ⚠️ 작성일 기준 브리핑입니다. 공장은 특수조건이 많은 고난도 물건이라 입찰 전 매각물건명세서· 등기부·전문가 확인 필수. 최신 상태는 땅집고 옥션에서 사건번호로 확인하세요.

이 브리핑 3줄 요약

• 수도권 공장 6건이 **감정가의 49~70%**로. 최저 31억(안산)~59억(화성 팔탄).
• 공장은 NPL·지분입찰·대항력 등 특수조건이 많음 → '싸다'가 아니라 '왜 싼지'를 먼저.
• 추천 = 화성 팔탄 대형 공장(감정 121억→최저 59억, 감정가 49%). 대항력 임차인 표기지만 소유자 점유로 인수 0.

공장 경매는 아파트와 다릅니다 — 특수조건부터

이번 6건에도 대항력 있는 임차인(화성 팔탄)·NPL(포천)·지분입찰(용인·화성 비봉)이 섞여 있습니다. 특수조건이 붙을수록 저가의 '이유'를 먼저 봐야 합니다.

• 대항력 있는 임차인 = 원래 낙찰자가 보증금 인수 신호. 단 채무자(소유자)가 직접 점유하면 인수할 보증금이 없습니다. → 권리분석 기초 · 배당표로 인수액 계산하기
• 지분입찰 = 단독 사용·처분 제한, 공유자 관계 확인 필수. → 지분경매: 안전 vs 위험
• NPL = 채권·배당 구조 검토가 선행돼야 함.

8/11~25 매각 6선

사건번호	소재지	토지/건물(평)	감정가	최저가	진행	특수조건
2025타경54156	용인 기흥구 지곡동	2,694/669	97억 5,601만	47억 8,045만	유찰 2회	⚠️지분입찰·반도체 배후
2021타경1673	화성 팔탄면 창곡리 ⭐	2,613/1,526	120억 9,880만	59억 2,841만	유찰 2회	대항력 표기(소유자 점유)
2024타경2158	화성 비봉면 양노리	1,569/566	69억 8,007만	34억 2,024만	유찰 1회	⚠️지분입찰
2026타경70380	양주 은현면 용암리	1,618/1,424	77억 3,360만	54억 1,352만	유찰 1회	특수조건 없음·권리 단순
2024타경90647	포천 신북면 신평리	2,036/1,576	70억 7,590만	34억 6,719만	유찰 3회	⚠️NPL
2024타경72601	안산 단원구 초지동	747/287	64억 1,628만	31억 4,398만	유찰 2회	반월스마트허브·최저 진입가

🎯 오늘의 추천 — 화성 팔탄면 창곡리 (2021타경1673) · 최저 59억 2,841만

• 🟡 권리(안전한가): 조건부 안전. '대항력 있는 임차인' 표기지만 소유자 점유로 조사돼 인수 보증금 없음. 단 명세서·현황조사서로 점유·임대차를 반드시 최종 확인.
• 🟢 가격(남는가): 좋음. 토지 2,613평·건물 1,526평 대형이 감정 120억→최저 59억(감정가 49%), 2회 유찰로 약 61억 하락. AI시세 약 124억으로 감정가와 유사 → 평당 취득원가가 파격적.
• 경기 남부 전통 공장 요충지, 제2서해안·평택파주고속도로 접근 양호.

목적별로 이렇게 보세요

• 권리 가장 단순 → 양주 은현면(54.1억, 특수조건 없음)
• 산단 인프라·최저 진입가 → 안산 초지동(31.4억, 반월스마트허브)
• 반도체 배후(지분 확인) → 용인 기흥(47.8억) — ⚠️지분입찰
• 대형 반값(경험자) → 화성 팔탄(59.3억) — 점유 확인 전제
• NPL 도전 → 포천 신북(34.7억) — 채권구조 검토 선행

⚠️ 입찰 전 체크리스트

• 특수조건(NPL·지분·대항력) 먼저 파악 — '왜 싼지'가 핵심
• 대항력 표기 물건은 점유자(소유자 vs 임차인) 명세서·현황조사서로 확정
• 지분입찰은 공유자 관계·단독 사용/처분 제한 확인
• 공장은 용도지역·오염·기계기구 포함 범위·환금성까지 별도 검토

최신 상태로 확인하기

🏗️ 진호: 공장은 서류·현장을 많이 봐야 합니다. 사건번호로 최신 상태·명세서를 확인하세요.

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추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다. 공장은 초보 회피 권장.