[26.08.14~19 매각] 경기 남부 아파트 경매 6선: 준서울 광명 12.5억 대단지를 8.6억부터

📅 매각기일 2026.08.14~19 · 작성일 2026.08.03 ⚠️ 작성일 기준 브리핑입니다. 매각기일·최저가는 변경될 수 있으니 입찰 전 땅집고 옥션에서 사건번호로 최신 상태를 확인하세요. 정보·교육 목적입니다.

진호: 이번엔 광명 하안동을 꼭 봐야 해요. 행정구역만 경기지 도로 하나 건너면 서울 금천·구로예요. 현장 다녀보면 '준서울' 대단지 실수요가 두터운 게 바로 느껴집니다.

수아: 입지가 좋아도 저는 숫자부터 봐요. 이번 6건은 전부 '최저가 < 시세'를 필수(AND) 조건으로 걸러낸 결과예요. 유찰이 많아 싸 보여도 시세보다 낮지 않으면 리스트에서 뺐습니다.

이 브리핑 3줄 요약

• 경기 남부 아파트 6건 — '만능검색' 4조건(기본·안전성·수익성·환금성)을 모두 만족하는 물건만.
• 핵심 필터는 '최저가 < 시세'(필수) — 감정가 대비 저감률이 아니라 실거래·AI시세 기준으로 판단.
• 추천 = 준서울 광명 하안동 이편한세상센트레빌(최저 8억 6,100만, 실거래 12.5억의 약 69%).

핵심 개념 — '만능검색': 감이 아니라 조건으로 좁힌다

아무 물건이나 고른 리스트가 아닙니다. 아래 네 조건을 겹쳐, 모두 만족하는 물건만 남겼습니다. 같은 조건을 넣으면 누구나 같은 리스트를 재현할 수 있습니다.

• ① 기본 — 지역: 경기 / 종류: 주거용 아파트 / 매각기일: 2026-08-14~19.
• ② 안전성 — AI 리스크 점수 3 이하 + 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리가 없는 물건 우선.
• ③ 수익성 (필수·AND) — '최저가 < 시세'. 감정가 대비 저감률이 아니라, 현 시점 실거래·AI시세 기준으로 최저가가 확실히 낮은 물건만.
• ④ 환금성 — 동일 주소지 내 최근 매매가가 살아있고 받쳐주는 단지. 나홀로 소규모보다 수요가 꾸준한 대단지·역세권 우선.

핵심은 '최저가 < 시세'가 필수(AND) 라는 점입니다. 유찰이 많아 싸 보여도 시세보다 낮지 않으면 제외되고, 유찰 1회여도 시세보다 확실히 낮으면 포함됩니다. → 왜 감정가가 아니라 시세로 보는지, 안전마진 계산은 총비용·안전마진으로 입찰가 정하기. 시세를 정량으로 잡는 법은 낙찰가율·정량지표로 시세 읽기.

8/14~19 매각 6선 (매각기일 순)

사건번호	소재지(단지)	전용	감정가	최저가	진행	매각기일
2024타경8774	경기 용인시 기흥구 마북동 (삼거마을삼성래미안1차) · NPL 연계	118.48㎡	11억	7억 7,000만	유찰 1회(70%)	8/14
2024타경3298	경기 용인시 기흥구 중동 (신동백롯데캐슬에코1단지) · NPL 연계	129.67㎡	8억 2,100만	5억 7,470만	유찰 1회(70%)	8/14
2025타경55647	경기 오산시 서동 (신동아아파트)	84.84㎡	1억 8,600만	1억 3,020만	유찰 1회(70%)	8/14
2025타경53531	경기 광명시 하안동 (이편한세상센트레빌) ⭐	123.64㎡	12억 3,000만	8억 6,100만	유찰 1회(70%)	8/18
2025타경53001	경기 광명시 하안동 (하안주공)	79.07㎡	7억 700만	7억 700만	신건(100%)	8/18
2025타경924	경기 안산시 단원구 고잔동 (대단지)	66.38㎡	3억 8,000만	2억 6,600만	유찰 1회(70%)	8/18

표 보는 순서: ① 예산에 맞는 최저가 → ② 전용면적(가족 수·평형) → ③ 유찰·감정가 대비율(경기 유찰 1회당 -30%) → ④ 매각기일. **신건(하안주공)**은 최저가=감정가라 첫 회차부터 경쟁이 붙을 수 있습니다. **NPL 표시(용인 2건)**는 부실채권 연계 건으로, 일반 입찰자는 최저가·시세·권리만 정확히 보면 됩니다.

🎯 오늘의 추천 — 경기 광명시 하안동 · 이편한세상센트레빌 (2025타경53531) · 최저 8억 6,100만

수아: 이 물건이 특별한 건 감정가(12.3억)조차 실거래(12.5억)보다 낮게 잡혔다는 점이에요. 보통은 감정가가 시세보다 높아 '할인율'이 부풀려 보이는데, 여기는 착시가 없어요. 최저 8억 6,100만은 실거래의 약 69%예요.

진호: 전용 37평 중대형 로열층이고, 대림+동부가 함께 지은 준서울 대단지예요. 서울 서남권·여의도·가산디지털단지(G밸리) 출퇴근권이라 실거주 수요가 확실합니다. 다만 그만큼 경쟁도 붙어요.

• 🟢 권리(안전한가): 낮음. 부동산임의경매, AI 권리 분석도 위험도 낮음. 당해세가 있으나 매각으로 소멸(낙찰자 인수 아님) — 배당·명도 흐름 확인 차원에서 매각물건명세서를 봐두면 됩니다.
• 🟢 가격(남는가): 좋음. 최저가 8.61억 < 감정가 12.3억 ≤ 실거래 12.5억 · AI시세 12억 5,682만. 감정가 착시가 없고 동일지번 실거래·AI시세가 뒷받침. 실거래보다 약 3억 9,000만 낮은 지점에서 시작하는 '최저가 < 시세'가 확실한 물건.
• 입지 — 사실상 준서울 직주근접. 행정구역은 광명이지만 도로 하나 건너면 서울 금천·구로. 하안동 학원가·대형마트·공원 등 인프라가 두터운 대단지.
• 전세가 7.5억 — 매매(12.5억) 대비 전세가율 60% 수준. 갭은 있으나 중대형 실거주·장기보유 관점이 안정적.

최저가는 시작가입니다. 준서울 대단지는 경쟁이 붙으니 실거래(12.5억) 아래에서 안전마진을 확보한 선으로 상한을 그으세요. → 당해세·소멸/인수 판단은 배당순위·인수액 읽기, 명세서 확인은 매각물건명세서 읽는 법.

목적별로 이렇게 보세요

• 준서울 직주근접 실거주 → 광명 이편한세상센트레빌(8.61억) — 시세 대비 약 69%
• 재건축 투자 → 광명 하안주공(7.07억, 신건) — 정비사업 기대감, 단 첫 회차 경쟁
• 브랜드 중대형 → 용인 삼성래미안1차(7.7억)·신동백롯데캐슬에코1단지(5.75억) — 기흥·동백지구, NPL 연계
• 역세권 환금성 → 안산 고잔동(2.66억) — 안산중앙역(수인분당선·4호선) 역세권
• 소액 국민평형 → 오산 신동아(1.30억) — 전용 84㎡가 1억원대 초반, 실수요·투자 진입 부담 적음

⚠️ 입찰 전 체크리스트

• 실거래로 시세 재확정(호가·감정가 아님) 후 안전마진 계산 — '최저가 < 시세'를 직접 검증
• **신건(하안주공)**은 유찰 전이라 시세 확신 없으면 관망, 다음 회차 -30%(경기 기준) 대기
• 당해세·전세가율 등 권리·특이사항은 매각물건명세서·등기부로 직접 확인
• **NPL 연계(용인 2건)**는 채권 특이사항을 명세서로 확인 (일반 입찰자는 최저가·시세·권리만 정확히)
• 준서울·대단지·신건은 경쟁 감안 → 실거래 아래에서 상한선 미리 확정

최신 상태로 확인하기

🏗️ 진호: 회차·최저가는 계속 바뀝니다. 사건번호로 최신 상태·명세서를 확인하세요.

👉 땅집고 옥션에서 사건번호로 검색 →

추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다.