[26.08.12~19 매각] 호재 품은 서울 아파트 경매 6선: 실거래 9.6억 창동 대단지를 7.5억부터

📅 매각기일 2026.08.12~19 · 작성일 2026.08.03 ⚠️ 작성일 기준 브리핑입니다. 매각기일·최저가는 바뀔 수 있으니 입찰 전 땅집고 옥션에서 사건번호로 최신 상태를 확인하세요. 정보·교육 목적입니다.

진호: 이번 주는 '호재'로 묶었어요. 창동 GTX-C, 상계주공 재건축, 하월곡·미아 뉴타운 인근까지 — 현장 다녀보면 개발축 위에 있는 단지들은 확실히 온기가 다릅니다.

수아: 다만 호재는 '기대'예요. GTX 개통 시기, 창동상계 진척도는 아직 변수. 저는 진행 단계를 확인하고, 최저가가 아니라 실거래·AI시세 대비 어디쯤인지로 가격을 봅니다.

이 브리핑 3줄 요약

• 서울 아파트 6건을 개발호재로 묶었습니다 — GTX-C(창동)·재건축(상계주공)·뉴타운 인근(하월곡·미아).
• 추천 = 창동 북한산아이파크 — 실거래 9.65억·AI 9.457억을 최저 7억 5,920만(약 79%) 이 뒷받침, 대항력 없는 임차인이라 인수액 0.
• 감정가·최저가가 아니라 시세로 판단하세요. 최저가는 입찰 시작가일 뿐입니다.

핵심 개념 — 호재는 '기대'로 반영하라

서울 아파트를 경매로 노릴 때 핵심은 '지금 싼가'만이 아니라 '앞으로 오를 지역인가'입니다. 그런데 여기에 함정이 하나 있습니다. **GTX·재건축 같은 개발호재는 확정된 사실이 아니라 '진행 단계'**라는 점입니다.

• GTX-C 창동역은 개통 시 강남 삼성역까지 20분대로 단축되지만, 대형 사업이라 개통 시기가 지연될 수 있습니다.
• **재건축(상계주공)**은 기대감이 크지만 사업 단계(안전진단·조합·시공)에 따라 실현 시점이 크게 갈립니다.

그래서 호재는 '확정된 가격 상승'이 아니라 '기대 요인' 으로만 반영해야 합니다. 판단의 기준선은 언제나 현재 실거래·AI시세입니다. 여기서 안전마진을 확보한 지점에 입찰 상한을 긋는 것이 원칙입니다. → 시세 대비 입찰가 잡는 법은 총비용·안전마진으로 입찰가 정하기, 낙찰가율로 시세를 읽는 법은 정량지표로 가치 판단하기를 참고하세요.

8/12~19 매각 6선 (매각기일 순)

사건번호	소재지(단지)	전용	감정가	최저가	진행(감정가 대비)	매각기일
2025타경10439	서울 강서구 화곡동 (화곡더리브스카이)	40.9㎡	3억 7,600만	2억 4,064만	2회(64%)	8월 12일
2025타경549	서울 도봉구 창동 (북한산아이파크) ⭐	84.45㎡	9억 4,900만	7억 5,920만	1회(80%)	8월 19일
2025타경12287	서울 성북구 하월곡동 (동신아파트)	84.78㎡	8억 2,700만	6억 6,160만	1회(80%)	8월 19일
2025타경13308	서울 강북구 미아동 (벽산라이브파크)	114.68㎡	7억 5,600만	6억 480만	1회(80%)	8월 19일
2025타경1696	서울 노원구 상계동 (상계주공)	60.5㎡	5억 7,000만	5억 7,000만	신건(100%)	8월 19일
2025타경11882	서울 도봉구 쌍문동 (신동아아파트)	66.43㎡	3억 7,500만	2억 4,000만	2회(64%)	8월 19일

표 보는 순서: ① 예산에 맞는 최저가 → ② 전용면적(가족 수·평형) → ③ 유찰·감정가 대비율(서울은 유찰 1회당 -20%) → ④ 매각기일. 신건(상계주공)은 최저가=감정가라 첫 회차부터 경쟁이 붙을 수 있고, 유찰 2회 물건(화곡·신동아)은 가격 메리트가 큽니다.

🎯 오늘의 추천 — 서울 도봉구 창동 · 북한산아이파크 (2025타경549) · 최저 7억 5,920만

수아: 제가 이 물건을 추천으로 뽑은 건 숫자가 착시 없이 맞아떨어져서예요. 동일 단지 실거래(9.65억)·AI시세(9.457억)가 최저가(7.592억)를 뒷받침하니 '감정가 거품'이 아니라 진짜 저가 시작입니다.

진호: 현장 체급도 받쳐줘요. 창동 1군 브랜드 대단지에 1·4호선 더블역세권, GTX-C·창동상계 개발축 정중앙입니다. 다만 1회 유찰이지 신건은 아니라 경쟁 붙으면 낙찰가가 올라가니 상한 관리는 필수예요.

• 🟢 권리(안전한가): 안전. 이 물건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다(배당으로 소멸). AI 권리 분석도 '위험도 낮음'. 다만 매각물건명세서 읽기로 임차인 현황·배당요구 여부는 직접 확인하세요. 인수액 개념은 배당·인수액 참고.
• 🟢 가격(남는가): 좋음. 2026년 7월 실거래 매매가 9억 6,500만, 동일 단지 AI 추정시세 9억 4,570만. 최저가 **7억 5,920만은 실거래의 약 79%**로 시세보다 약 2억 낮은 지점에서 시작하는 1회 유찰 물건입니다. 단, 최저가는 시작가 — 실거래(9.65억) 아래에서 안전마진을 확보한 선으로 상한을 그으세요.
• 입지 — 전용 84㎡ 국민평형 브랜드 대단지 + 1·4호선 창동역 + GTX-C 예정 + 창동상계 개발축. 학군·근린공원 인접으로 실거주·환금성 기본 체급이 탄탄합니다.

참고: 전세가는 약 5.8억으로 매매(9.65억) 대비 전세가율 60% 수준. 갭은 있으나 실거주·장기보유 관점이 안정적입니다. 권리분석이 처음이라면 권리분석 기초부터 보세요.

목적별로 이렇게 보세요

• 호재·중장기 투자 → 창동 북한산아이파크(7.59억)·상계주공(5.7억) — GTX·재건축 기대
• 넓은 실거주 → 강북 벽산라이브파크(6.05억, 전용 114㎡) — 6건 중 최대 면적
• 교통·조망 실거주 → 성북 동신아파트(6.62억, 18층 고층부) — 뉴타운 인프라
• 소액 진입·임대 → 강서 화곡더리브스카이(2.41억) — 2·5호선 더블역세권 소형
• 가성비·NPL 활용 → 도봉 신동아(2.40억) — 2회 유찰·부실채권 연계

⚠️ 입찰 전 체크리스트

• 시세 기준 상한 설정 — 최저가가 아니라 실거래·AI시세 기준으로 안전마진을 확보한 입찰가
• 호재는 진행 단계 — GTX-C 개통 시기·창동상계 진척도는 변동 가능, '기대'로만 반영
• 임차인 현황 확인 — 대항력 없어 인수위험은 낮지만 매각물건명세서로 현황·명도 난이도 확인
• 신건(상계주공)은 유찰 전이라 첫 회차부터 경쟁 가능 → 시세 확신 없으면 관망
• 유찰 물건은 '왜 유찰됐는지', NPL 연계(신동아)는 채권 특이사항을 명세서로 확인

최신 상태로 확인하기

🏗️ 진호: 회차·최저가는 계속 바뀝니다. 사건번호로 최신 상태·명세서를 확인하고 입찰하세요.

👉 땅집고 옥션에서 사건번호로 검색 →

추천 입찰가는 분석 의견으로 낙찰·수익을 보장하지 않습니다. 권리관계는 매각물건명세서·등기부로 직접 확인하시기 바랍니다.